初審編輯：尹玉濤
責(zé)任編輯：濟(jì)南高娜
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20日上午,濟(jì)南市國(guó)土資源局牽頭,邀請(qǐng)建委、規(guī)劃、地稅等部門(mén)召開(kāi)關(guān)于“限地價(jià)競(jìng)政府儲(chǔ)備性安置房面積”競(jìng)價(jià)方式有關(guān)問(wèn)題講解會(huì),對(duì)土拍實(shí)行最高限價(jià)后的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行講解。齊魯晚報(bào)記者獲悉,開(kāi)發(fā)商配建安置房,應(yīng)該均衡布局。在移交時(shí),安置房將“視同銷(xiāo)售”,開(kāi)發(fā)商要繳納相關(guān)稅費(fèi)。其中,契稅也要由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
不超一梯四戶(hù)，須是全明戶(hù)型
濟(jì)南市“4·20”限購(gòu)政策規(guī)定,要“設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià),當(dāng)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)時(shí),按競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓�！苯�,濟(jì)南市確定了“限地價(jià)競(jìng)政府儲(chǔ)備性安置房面積”的競(jìng)價(jià)方式,8月4日的土拍將嚴(yán)格執(zhí)行這一政策。那么,配建的安置房應(yīng)該如何來(lái)建?7月20日,濟(jì)南市國(guó)土資源局召開(kāi)講解會(huì),就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解答。
如果地塊是一并出讓的兩宗或者兩宗以上居住用地,配建安置房時(shí),原則上依據(jù)各宗地上建筑面積占比進(jìn)行分配。也就是如果是兩宗地,那么每宗地塊上都要配建一定比例的安置房。
根據(jù)規(guī)定,開(kāi)發(fā)商配建的安置房應(yīng)按規(guī)劃要求與商品房均衡布局；相對(duì)集中建設(shè),原則上按照整棟整單元整片提供,個(gè)別因設(shè)計(jì)戶(hù)型限制可分散建設(shè)。另外,國(guó)土局對(duì)配建政府儲(chǔ)備性安置房各套型占比及具體數(shù)量進(jìn)行了要求,對(duì)于不足整套的,按照整套面積提供。
開(kāi)發(fā)商配建安置房的標(biāo)準(zhǔn)要求也很高,不能隨便應(yīng)付。按照規(guī)定,規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與宗地內(nèi)其他商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相同。濟(jì)南市國(guó)土局相關(guān)人士解釋道,安置房的標(biāo)準(zhǔn)是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)取其高�！吧唐贩繕�(biāo)準(zhǔn)和政府規(guī)定的安置房標(biāo)準(zhǔn),這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)選擇最高的。比如,如果商品房擬建設(shè)層高是2.9米,政府規(guī)定是3.2米,那么安置房要按照3.2米來(lái)配建。”濟(jì)南市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
“原則上安置房不超過(guò)一梯四戶(hù),全明戶(hù)型,光照不足的居住式公寓不能做安置房。不允許開(kāi)發(fā)商用雙重標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),不準(zhǔn)拉高排低。比如將安置房都放到33層的高層上,商品房建成聯(lián)排別墅等�！睗�(jì)南市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋道。
安置房交付后,開(kāi)發(fā)商也不是完全就撤出了,而是應(yīng)該進(jìn)行維護(hù)報(bào)修服務(wù),物業(yè)管理也要統(tǒng)一納入進(jìn)來(lái)。
安置房商品房同步建，延誤要交違約金
根據(jù)濟(jì)南市國(guó)土資源局的規(guī)定,如果地塊內(nèi)要配建安置房,開(kāi)發(fā)商須在土地成交后10日內(nèi)與有關(guān)部門(mén)簽訂《政府儲(chǔ)備性安置房建設(shè)移交協(xié)議》,并持協(xié)議與國(guó)土局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
根據(jù)規(guī)定,開(kāi)發(fā)商配建的安置房要與本宗地內(nèi)商品房同步規(guī)劃、同步開(kāi)發(fā)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收,并于土地移交后三年內(nèi)將符合交付條件(即已取得濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明》為準(zhǔn))的安置房交付給甲方(或有關(guān)部門(mén))。
也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商先建設(shè)商品房,對(duì)安置房進(jìn)行拖延建設(shè),也是行不通的。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因,造成工程進(jìn)度延誤,未按協(xié)議完成安置房移交工作,應(yīng)該按照移交協(xié)議約定向管理主體支付違約金。唐冶地塊規(guī)定,逾期一天應(yīng)按照土地出讓總價(jià)款的萬(wàn)分之五承擔(dān)違約責(zé)任；賠償其他損失(包含但不限于因逾期交付安置房,拆遷安置居民的超期過(guò)度費(fèi)等),并將其列入黑名單。
無(wú)償移交視同銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商要繳相關(guān)稅費(fèi)
安置房建成后,開(kāi)發(fā)商要將產(chǎn)權(quán)移交給政府。雖然是無(wú)償移交,但是配建的安置房在首次登記過(guò)程中產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)均由建設(shè)單位繳納。
“建設(shè)單位將配建安置房無(wú)償移交市區(qū)管理主體時(shí),將視同銷(xiāo)售用房,須依據(jù)有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。稅費(fèi)主要涉及契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅�！睗�(jì)南市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。值得注意的是,契稅一般是由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)的,但是配建安置房的契稅也由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。據(jù)悉,稅費(fèi)的繳納依據(jù),根據(jù)小區(qū)的房?jī)r(jià)或者周邊的房?jī)r(jià)來(lái)定。
萬(wàn)科地產(chǎn)的工作人員對(duì)稅費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的核算,測(cè)算得出的結(jié)果是,安置房對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),是個(gè)不小的壓力。
除了稅費(fèi)外,資產(chǎn)方面,政府儲(chǔ)備安置房面積計(jì)入計(jì)容建面,實(shí)際可售面積減少。產(chǎn)品方面,安置房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及排布影響可售產(chǎn)品排布。
濟(jì)南市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō),該政策對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)收、利潤(rùn)、成本等都有很大的影響,安置房采取一次性報(bào)價(jià)方式,可以倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)提前算好賬,避免個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“只比對(duì)方多一手”的非理性競(jìng)價(jià)方式,讓開(kāi)發(fā)商回歸理性拿地�！跋Ｍ_(kāi)發(fā)商能夠提前做好測(cè)算和準(zhǔn)備。”
濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委的相關(guān)人士也表示,目前政府對(duì)新房售價(jià)實(shí)行指導(dǎo),因此希望開(kāi)發(fā)商能結(jié)合自身情況,合理拿地。
（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 魏新麗 見(jiàn)習(xí)記者 趙夏曄）
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