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責任編輯：肖陽
日前，市政府辦公廳印發(fā)《濟南市工業(yè)用地全生命周期管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，進一步促進土地節(jié)約高效利用，健全工業(yè)用地“準入—供給—監(jiān)管—退出”管理機制。
據悉，《辦法》所稱工業(yè)用地全生命周期管理，是指以提高土地利用質量和效益為目的，對工業(yè)用地實施全過程監(jiān)管。通過建立產業(yè)準入、“畝產效益”評價、土地使用權退出等機制，將項目建設投入、產出、節(jié)能、環(huán)保等經濟、社會、環(huán)境各要素納入綜合監(jiān)管，實現(xiàn)工業(yè)用地管理系統(tǒng)化、精準化、動態(tài)化�！掇k法》自2020年10月1日起施行。
該《辦法》適用于我市各區(qū)縣(含濟南高新區(qū)、市南部山區(qū)、濟南新舊動能轉換先行區(qū)、萊蕪高新區(qū)，下同)新出讓工業(yè)用地。存量工業(yè)用地轉讓參照本辦法執(zhí)行。
《辦法》提出，工業(yè)用地全生命周期管理應遵循工業(yè)項目全生命周期規(guī)律，合理確定工業(yè)用地供地方式和年期。推行“標準地”出讓，明確工業(yè)用地出讓的產業(yè)準入、投資強度、畝均稅收、畝均產出、容積率、建筑密度、能耗標準、環(huán)境標準等經濟、社會、環(huán)境控制性指標。實施工業(yè)項目準入、開(竣)工、投達產、“畝產效益”評價以及土地使用權轉讓、退出、續(xù)期等全過程管理。
《辦法》要求，實施《國有建設用地使用權出讓合同》(以下簡稱“出讓合同”)和《工業(yè)用地全生命周期監(jiān)管協(xié)議》(以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”)“雙合同”監(jiān)管。受讓人應在土地出讓成交后10日內與區(qū)縣政府或其指定部門(以下統(tǒng)稱“監(jiān)管人”)簽訂監(jiān)管協(xié)議，并與出讓人簽訂出讓合同。出讓合同中應明確投資強度、容積率、建筑系數、綠地率、非生產設施占地比例等控制性指標。監(jiān)管協(xié)議應涵蓋項目投入產出、建設要求、違約責任及處罰措施等內容，與土地出讓文件一并公示。
《辦法》提出，定期更新全市工業(yè)項目分行業(yè)準入控制指標，明確工業(yè)用地的產業(yè)準入、投資強度、畝均稅收、畝均產出、容積率、建筑密度、能耗標準、環(huán)境標準等控制性指標，并將其納入土地出讓條件、出讓合同和監(jiān)管協(xié)議，作為全生命周期管理依據。健全長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等工業(yè)用地市場供應體系，根據國家產業(yè)政策、項目生命周期、國土空間規(guī)劃(含現(xiàn)行城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃)綜合確定租賃和出讓年期。
同時，擬出讓工業(yè)用地必須是征收(拆遷)安置補償落實到位、無法律經濟糾紛、土地權利清晰并已注銷原土地權利證書、道路及其他基礎設施完備、具備動工開發(fā)基本條件的“凈地”。不具備“凈地”條件的，出讓人不得組織供地，避免由于非受讓人自身原因導致項目延期開(竣)工的情況發(fā)生。
《辦法》明確，開(竣)工認定由出讓人組織實施。經開(竣)工認定，受讓人完全履約的，出讓人應在10個工作日內將相關信息錄入土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)。因受讓人自身原因未按約定日期或經出讓人同意延建而另行約定日期開(竣)工的，應依規(guī)依約征繳開(竣)工時間違約金。
在工業(yè)建設項目竣工驗收階段，自然資源和規(guī)劃部門合并實施規(guī)劃核實和土地核驗。經認定，受讓人投資強度未達到約定標準的，由監(jiān)管人依約收取違約金;受讓人投資強度雖未達標，但當年畝均稅收指標達標的，可不追究其投資強度違約責任。達產認定在約定的達產日期后1個月內實施。受讓人未按約定日期達產的，可與監(jiān)管人重新約定達產日期，最長不得超過6個月;超出重新約定日期仍未達產的，監(jiān)管人依約對其收取違約金。受讓人當年畝均稅收指標達標的，可不追究其達產時間違約責任。
此外，《辦法》要求，建立導向清晰、指標規(guī)范、權重合理的工業(yè)企業(yè)“畝產效益”評價體系。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)(電力、熱力、燃氣及水的生產和供應業(yè)企業(yè)除外)評價以單位用地稅收、單位能耗銷售收入、單位污染物排放銷售收入、研發(fā)經費投入強度、全員勞動生產率5項指標為主;規(guī)模以下工業(yè)企業(yè)評價以單位用地稅收為主要指標。自約定達產年限后的第3年起，由區(qū)縣政府組織開展“畝產效益”評價。受讓人在“畝產效益”評價中被評為末檔企業(yè)，經限期整改后仍不達標的，出讓人、監(jiān)管人有權依據出讓合同、監(jiān)管協(xié)議約定追究其違約責任。
工業(yè)用地符合轉讓條件的，可依法轉讓其土地使用權。新受讓人應確保投資項目符合產業(yè)準入條件，并簽定監(jiān)管協(xié)議。經批準調整土地開發(fā)利用條件的，需重新簽訂出讓合同。受讓人違反法律法規(guī)和出讓合同約定轉讓、抵押土地的，出讓人有權解除出讓合同，依法收回土地使用權，返還剩余年期土地出讓價款(不計利息)。
在工業(yè)用地使用過程中產生土壤和地下水等環(huán)境污染的，按照“誰污染、誰治理、誰付費”的原則，由生態(tài)環(huán)境部門組織受讓人開展污染狀況調查和風險評估，并督促其落實治理修復責任。
受讓人取得土地使用權后，因自身原因無法按期開(竣)工或項目投達產后無法繼續(xù)運營的，可申請解除出讓合同，經出讓人同意并報區(qū)縣政府批準后，解除出讓合同，收回土地使用權，退還剩余年期土地出讓價款(不計利息)。地上建筑物及其他附屬設施，按照出讓合同約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式予以處置。
《辦法》明確，受讓人存在下列情形之一的，出讓人有權無償收回土地使用權：
一、違反出讓合同約定擅自改變土地用途，違法情節(jié)嚴重，在規(guī)定期限內未整改到位的;
二、因自身原因未按期動工開發(fā)，根據《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)等規(guī)定應無償收回土地使用權的。
值得關注的是，出讓合同約定的使用年限屆滿，受讓人需續(xù)期使用土地的，應在屆滿前1年向出讓人申請續(xù)期，由出讓人組織相關職能部門開展到期評估。經評估符合標準的，呈報區(qū)縣政府批準續(xù)期。到期評估可結合“畝產效益”評價一并實施。
區(qū)縣政府同意續(xù)期的，受讓人應依法辦理有償用地手續(xù)，與出讓人重新簽訂有償使用合同，支付土地有償使用費。受讓人未提出續(xù)期申請的、到期評估結果不符合標準的以及根據社會公共利益需收回土地使用權的，土地出讓期限屆滿后不予續(xù)期，合同自然終止，出讓人按規(guī)定辦理土地使用權注銷登記。
(濟南日報 記者:張茜)
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