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　　（文字：姜丙陽 趙曉丹 攝影：李開元 岳璋）

　?。ò鏅?quán)所有，未經(jīng)許可請勿轉(zhuǎn)載）

　　編者按

　　良法善治，民之所向。2021年1月1日,被稱為“社會生活的百科全書”的《中華人民共和國民法典》(以下簡稱民法典)正式實(shí)施，一系列與法律相關(guān)的社會民生話題隨之成為大家討論的熱點(diǎn)。即日起，大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞推出《小姜說“法”廳》視頻欄目，與大家共同聊一聊社會熱點(diǎn)事件，通過分析身邊的案例增長法律知識，解決法律疑問。

山東國曜律師事務(wù)所合伙人李珊珊做客《小姜說“法”廳》

　　上期節(jié)目播出后，許多網(wǎng)友紛紛投稿，希望《小姜說“法”廳》欄目能幫忙解決法律方面的疑慮。其中有這樣一則案例，阿濤和小麗（均為化名）在婚姻關(guān)系存續(xù)期間一起購買了一套房屋，后來因?yàn)槎烁星槠屏眩瑓f(xié)議離婚約定由阿濤享有房屋的所有權(quán)，同時(shí)阿濤需要分批次補(bǔ)償房屋折價(jià)款200萬元給小麗。小麗擔(dān)心自己在放棄房屋所有權(quán)后，阿濤無法如期向其支付補(bǔ)償款項(xiàng)。

　　據(jù)了解，1月1日起正式實(shí)施的《民法典》中的新晉“權(quán)利”——居住權(quán)，能夠幫助小麗解決這個(gè)難題。《民法典》第十四章，一共六個(gè)條文對居住權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。

　　那么，如何簽訂居住權(quán)？如何規(guī)定居住權(quán)的使用期限？在享用居住權(quán)期間要履行哪些義務(wù)？今天，《小姜說“法”廳》請來了山東國曜律師事務(wù)所合伙人李珊珊，一起深入了解“居住權(quán)”這條法律條例。

　　以案說法：

　　居住權(quán)合同無償簽訂 用另一種方式守護(hù)“承諾”

　　主持人：針對欄目開頭案例中，小麗的顧慮，您能幫她出個(gè)招兒嗎？

　　律師：在《民法典》中，可以使用新增居住權(quán)的保障條款，來約定在阿濤足額支付補(bǔ)償款之前，小麗享有該房屋的居住權(quán)，同時(shí)約定等到200萬的房屋補(bǔ)償款全部支付完畢，雙方可以再將該居住權(quán)予以注銷。

　　這樣一來，阿濤在取得了房屋所有權(quán)之后，因房屋已經(jīng)登記了居住權(quán)，即便房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓或者抵押，小麗的居住權(quán)也不受影響，間接保障了小麗在失去房屋所有權(quán)且補(bǔ)償款未到位前的居住權(quán)利。

　　主持人：想要獲得居住權(quán)，需要進(jìn)行哪些手續(xù)呢？

　　律師：以濟(jì)南市為例，濟(jì)南市的登記機(jī)關(guān)是濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局下屬的濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心。目前具體的實(shí)施流程和指南還在制定過程中，還未公布。

　　目前我們咨詢的主管部門的答復(fù)是，將來市民在濟(jì)南市進(jìn)行居住權(quán)設(shè)立登記需要帶上產(chǎn)權(quán)人和居住權(quán)人各自的身份證原件、產(chǎn)權(quán)人的房屋產(chǎn)權(quán)證書原件，到濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心簽訂合同，合同是不動產(chǎn)登記中心提供的統(tǒng)一模板，前兩項(xiàng)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所以及住宅的位置是必備條款，必須是明確的，這決定了合同是否成立，如果這兩個(gè)要素在合同中體現(xiàn)的不明確，則合同自始不成立，居住權(quán)自然也無法設(shè)立。后三個(gè)條款居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭議的方法雖然不是必備條款，但是從合同的履行和避免糾紛的角度來看，還是建議在合同中一并約定明確。

　　主持人：居住權(quán)是在任何情況下都是可以無償設(shè)立的嗎？

　　律師：需要分為兩種情況，一般情況下是無償使用的，在解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問題，體現(xiàn)了家庭成員間互助的性質(zhì)，應(yīng)為無償。在另一種情況下，屬于商業(yè)投資領(lǐng)域的，應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)慕灰自瓌t，應(yīng)綜合考慮交易性質(zhì)、習(xí)慣、行業(yè)慣例等多種因素來確定。這就是為什么《民法典》第三百六十八條規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有規(guī)定的除外。

　　連線解答：

　　居住權(quán)人不享受學(xué)區(qū)待遇，居住權(quán)到期需辦理注銷登記

　　市民1：請問律師，作為租房子的人，我們能享受居住權(quán)嗎？

　　律師：居住權(quán)為一種獨(dú)立的用益物權(quán),租賃權(quán)則屬于債權(quán)，二者并不相同。并且，設(shè)定居住權(quán)必須加以登記。未登記的,不發(fā)生設(shè)定居住權(quán)的效力，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，其設(shè)立沒有必須登記的強(qiáng)制性要求。

　　此外，居住權(quán)的設(shè)定基本上是一種無償?shù)?帶有扶助、友善、幫助的“恩行為”的性質(zhì),而取得租賃權(quán),以支付租金為條件。租賃合同則是一種雙務(wù)合同有償合同,雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

　　市民2：你好李律師，我現(xiàn)在有一套學(xué)區(qū)房，目前租給別人，那他享受居住權(quán)嗎？如果有居住權(quán)，那我們兩個(gè)誰能享受這個(gè)學(xué)區(qū)待遇呢？

　　律師：首先，租房的人享受的不是居住權(quán)而是房屋租賃權(quán)，租客并不享受學(xué)區(qū)。另外，居住權(quán)是為了保障生活居住這一基本人權(quán)需求，和學(xué)區(qū)也沒有必然聯(lián)系。

　　最后，是學(xué)區(qū)問題，現(xiàn)在學(xué)區(qū)的劃分一般主要是當(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定每年的學(xué)區(qū)劃分及招生入學(xué)等政策，一般每年都會公布當(dāng)年的政策，有調(diào)整的也會在里面說明。

　　市民3：請問律師，我現(xiàn)在有套房子，想把居住權(quán)交給我的親戚，如果三年之后，我想收回這個(gè)居住權(quán)，需要怎么操作呢？

　　律師：好，這位市民問的問題很實(shí)際。您跟親戚簽訂居住權(quán)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)約定好三年的期限，在合同中寫明收回的具體時(shí)間，以防將來產(chǎn)生爭議；民法典規(guī)定的是居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。從這里可以看出，居住權(quán)是禁止轉(zhuǎn)讓和繼承的，沒有例外，因此也不存在相關(guān)手續(xù)；第三就是居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)的消滅需要及時(shí)辦理注銷登記手續(xù)。

　　現(xiàn)場直擊：

　　房子有無設(shè)定居住權(quán)？房管局可以查到

　　居住權(quán)的實(shí)施對相關(guān)行業(yè)——二手房租售有何影響？近日，記者來到位濟(jì)南市歷下區(qū)佛山街的一家二手房門店一探究竟。

　　“之前在交易二手房時(shí)，作為中介機(jī)構(gòu)，我們需要在簽訂購房合同前查詢房子有無抵押、查封，現(xiàn)在多了一項(xiàng)，需要查有無居住權(quán)申請。”二手房門店負(fù)責(zé)人李超告訴記者，有居住權(quán)申請的房子，都會有備案，關(guān)于房子有無設(shè)定過居住權(quán)，在濟(jì)南市房管局均可查到。

　　另外，關(guān)于居住權(quán)是否影響二手房出售的房價(jià)，李超說，整體二手房的房價(jià)目前沒有明顯變化，但是有申請過居住權(quán)的房子，可能會面臨購買者因有所顧慮，壓低房價(jià)的情況。

　　總的來說，本次《民法典》物權(quán)編將居住權(quán)確定為一項(xiàng)法定用益物權(quán)，有效兼顧商品房購買的穩(wěn)定性和房屋租賃的靈活性，有利于克服傳統(tǒng)二元化房屋供應(yīng)體系的弊端，是一項(xiàng)住房領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要成果，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，對實(shí)現(xiàn)“人民群眾住有所居”的目標(biāo)具有現(xiàn)實(shí)意義。