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如何讓農(nóng)村閑置的土地活起來，讓閑散土地得到合理利用，是助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的重要課題，也是激發(fā)生產(chǎn)要素活力、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的關(guān)鍵一招。去年3月5日，商河縣殷巷鎮(zhèn)前蘆洼村完成全市第一筆“農(nóng)地入市”交易；12月27日，市區(qū)內(nèi)首宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地在歷城區(qū)港溝街道蘆南村成功出讓；12月29日，南部山區(qū)首批集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊在濟(jì)南公共資源交易中心發(fā)布掛牌公告。一連串的先行先試和大膽創(chuàng)新，讓村民真正看到農(nóng)村集體土地的價(jià)值，認(rèn)識到農(nóng)村集體土地就是“金山銀山”，提振了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的底氣和信心，為在濟(jì)南市其他區(qū)縣出讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地提供了可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
蘆南村田園綜合體項(xiàng)目
蘆南“破冰”沉睡的農(nóng)地被喚醒
三九時(shí)節(jié)，歷城區(qū)港溝街道最南端的蘆南村田園綜合體里卻是一派熱火朝天。在智能化溫室的控制大屏上，土壤溫度、環(huán)境溫度、濕度實(shí)時(shí)顯示，數(shù)十種蔬菜、果木全部采用無土栽培。在智能溫室不遠(yuǎn)處的山楂體驗(yàn)園里，幾名游客正饒有興致地品嘗村里生產(chǎn)的牡丹花茶、山楂發(fā)酵酒。如今的蘆南山野，已逐步成為集高科技農(nóng)產(chǎn)品種植、果品采摘、花卉繁育觀賞和農(nóng)產(chǎn)品深加工等功能于一體的綜合性生態(tài)園林，三產(chǎn)深度融合的發(fā)展態(tài)勢日益凸顯。
去年12月27日，蘆南村蘆家?guī)X地塊17.05畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地成功出讓，用途為商業(yè)用地，由濟(jì)南詩酒田園科技有限公司競得，土地出讓成交價(jià)為1842萬元。蘆南村集體經(jīng)營性建設(shè)用地成功出讓，是濟(jì)南市農(nóng)地入市探索的生動(dòng)注腳，也是濟(jì)南市區(qū)內(nèi)首宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地成功“入市”。
蘆南村地處港溝街道南端，距離市區(qū)較近，自然資源豐富，名勝景點(diǎn)眾多。過去，蘆南村常年種植玉米、麥子等農(nóng)作物,畝產(chǎn)量很低。怎樣才能最大化利用蘆南村的優(yōu)勢發(fā)展產(chǎn)業(yè)，這是蘆南村“兩委”一直在思考的問題。近年，結(jié)合現(xiàn)代田園產(chǎn)業(yè)模式，因地制宜，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，蘆南村架構(gòu)“村‘兩委’+合作社+企業(yè)”的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式，與農(nóng)業(yè)科技企業(yè)合作田園綜合體項(xiàng)目，發(fā)展生態(tài)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等。
2005年，蘆南村謀劃拆舊村建新區(qū)，并獲省政府批準(zhǔn)通過土地增減掛鉤項(xiàng)目，經(jīng)過兩年艱苦努力，蘆南村建成五棟七層高的居民樓。2013年5月，蘆南村全體村民終于告別臟亂差的舊村，歡天喜地喬遷新居。通過拆除舊村，土地復(fù)墾新增土地127畝，獲得國家城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤專項(xiàng)補(bǔ)助資金3810萬元。這一項(xiàng)目在改善村民居住環(huán)境的同時(shí)，也為全村統(tǒng)一規(guī)劃產(chǎn)業(yè)拓展了空間，此次成功出讓的蘆家?guī)X地塊就是蘆南村村民舊居的一部分。
記者在采訪中了解到，當(dāng)前，蘆南村正全力打造文旅康養(yǎng)中心、山楂產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、農(nóng)產(chǎn)品銷售中心，并致力于打造成集有機(jī)種植、花卉觀賞、研學(xué)教育于一體的綜合性生態(tài)園區(qū)。據(jù)了解，云臺山田園綜合體總體規(guī)劃開發(fā)總面積2.7萬畝，核心區(qū)蘆南村總面積約3500畝，項(xiàng)目集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體，目前已成功獲批“全國森林康養(yǎng)基地”。2020年，蘆南村股份經(jīng)濟(jì)合作社與濟(jì)南詩酒田園科技有限公司建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同打造“云臺山田園綜合體”項(xiàng)目。創(chuàng)新運(yùn)營機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了市場信息、技術(shù)、資金、人才等要素與蘆南村資源的無縫對接，每年保底合作收益金350萬元。目前該項(xiàng)目已完成投資1.3億元，綜合性產(chǎn)業(yè)中心主體已完工，預(yù)計(jì)今年“五一”開門納客。
蘆南村田園綜合體項(xiàng)目內(nèi)景
“這次入市的地塊是云臺山田園綜合體項(xiàng)目的一部分�！睗�(jì)南詩酒田園科技有限公司負(fù)責(zé)人謝希文介紹，該地塊將用于云臺山田園綜合體配套旅游設(shè)施項(xiàng)目，主要功能為服務(wù)型物業(yè)，將打造集吃、住、學(xué)、玩于一體的民俗聚集區(qū)。目前，該地塊建筑方案正在進(jìn)一步深化階段，今年2月底前完成規(guī)劃，今年上半年開工建設(shè)，建設(shè)周期一年，2023年完成建設(shè)。
土地入市后，最終落腳點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)土地增效、農(nóng)村發(fā)展�！疤J家?guī)X地塊成功出讓，蘆南村集體作為土地的所有權(quán)人，在獲得一定比例的土地出讓收益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)進(jìn)一步保值增值，還能進(jìn)一步發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大村民就業(yè)、促進(jìn)村民增收�！碧J南村黨支部書記賈虎平說。
南山“開路”讓鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)“放開手腳”大膽干
去年12月29日，南部山區(qū)首批集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊在濟(jì)南公共資源交易中心發(fā)布掛牌公告，該地為西營街道黃鹿泉村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。記者采訪了解到，該地共三個(gè)地塊，面積6.9畝，用途為村莊游覽接待用地，土地使用權(quán)人競得該地塊后將用于黃鹿泉及其周邊村莊的旅游接待。
對于以生態(tài)保護(hù)為主責(zé)主業(yè)的南部山區(qū)來說，土地“入市”標(biāo)志著其集體經(jīng)營性土地價(jià)格“市場化”。
“村里的集體經(jīng)營性土地使用價(jià)格，不再是以村民和企業(yè)雙方口頭商定為主，而是同全市所有土地一樣，以競拍的方式，從最低價(jià)起拍，‘價(jià)高者得’，讓土地價(jià)格實(shí)現(xiàn)市場化。這樣村民和企業(yè)對價(jià)格都更有認(rèn)同感和安全感�！蹦喜可絽^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
近年來，南部山區(qū)一直積極推動(dòng)“兩山”理論落地落實(shí)。為此，南部山區(qū)大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)振興，積極發(fā)展民宿、康養(yǎng)等綠色產(chǎn)業(yè)，探索一條以綠色產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)生態(tài)保護(hù)和民生保障“共贏”的發(fā)展路徑。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展所依賴的是土地，集體經(jīng)營性土地“入市”，更能推動(dòng)其綠色產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。
記者采訪了解到，對于很多南部山區(qū)民宿經(jīng)營者來說，最擔(dān)心的兩個(gè)問題一個(gè)是村里發(fā)展環(huán)境，另一個(gè)就是土地。
“由于是跟村委會(huì)協(xié)商的租賃價(jià)格，因此一方面擔(dān)心村里會(huì)不斷漲價(jià)，另一方面則擔(dān)心土地性質(zhì)會(huì)影響民宿發(fā)展。比如我租賃的是宅基地，那在房屋建設(shè)上就要受制于宅基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，想要擴(kuò)大面積也很難。土地‘入市’則會(huì)好很多，只要符合村莊發(fā)展規(guī)劃，那企業(yè)發(fā)展就可以‘放開手腳’，發(fā)展得更加安心和踏實(shí)�！蹦喜可絽^(qū)一位民宿經(jīng)營者說。
據(jù)悉，土地“入市”的前提是村莊已有市里認(rèn)可的發(fā)展規(guī)劃，這給有序發(fā)展和生態(tài)保護(hù)增加了保障。同時(shí)，發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，則進(jìn)一步推動(dòng)了城鄉(xiāng)融合和鄉(xiāng)村振興，讓南部山區(qū)能夠“在發(fā)展中保護(hù)、在保護(hù)中發(fā)展”。
南部山區(qū)屬于國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展11個(gè)試驗(yàn)區(qū)之一的山東濟(jì)青局部片區(qū)。為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，積極搶抓黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展重大國家戰(zhàn)略機(jī)遇，南部山區(qū)管委會(huì)落實(shí)濟(jì)南市委、市政府科學(xué)謀劃推進(jìn)“南美”戰(zhàn)略新要求，在濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局的指導(dǎo)下，堅(jiān)持以協(xié)調(diào)推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略為抓手，嚴(yán)格按照《濟(jì)南市集體建設(shè)用地管理辦法（試行）》要求，深入研究政策、探索實(shí)施路徑，先行先試、務(wù)實(shí)擔(dān)當(dāng)，破除制度弊端、補(bǔ)齊政策短板，為全市功能區(qū)城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供了探索實(shí)踐和有益經(jīng)驗(yàn)。
黃鹿泉村的村莊發(fā)展規(guī)劃經(jīng)歷了村、街道、南部山區(qū)管委會(huì)、市里相關(guān)部門等層層公示、聯(lián)審，于2020年10月獲批，具備首批集體土地入市的良好基礎(chǔ)，是全市最早進(jìn)行“多規(guī)合一”規(guī)劃的村莊。“村民都非常支持村里發(fā)展，都希望靠著綠水青山的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興�！秉S鹿泉村相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
土地“入市”，對于黃鹿泉村來說，能夠獲得一定比例的土地出讓收益，進(jìn)一步發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)；對于用地企業(yè)來說，則能有效降低土地成本，加速項(xiàng)目推進(jìn)，助力鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興。為此，黃鹿泉村集體團(tuán)結(jié)一致、干勁高漲，西營街道密切配合、組織得力，管委會(huì)規(guī)劃發(fā)展局壓實(shí)責(zé)任、創(chuàng)新思路，在各部門合力攻堅(jiān)下，從規(guī)劃條件審批、土地調(diào)查、地價(jià)評估、入市方案編制、三級會(huì)議決議通過僅用了12天時(shí)間，充分體現(xiàn)了南部山區(qū)凝神聚力、擔(dān)當(dāng)作為的決心與魄力。
南部山區(qū)有254個(gè)行政村，多數(shù)村莊自然人文底蘊(yùn)厚重，綠色發(fā)展?jié)摿^大。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的實(shí)現(xiàn)，使得在未改變土地所有權(quán)性質(zhì)、保障農(nóng)村農(nóng)民基本權(quán)利的基礎(chǔ)上，切實(shí)增加了集體經(jīng)濟(jì)收益，為未來南部山區(qū)生態(tài)保護(hù)和綠色發(fā)展探索了新路徑，為未來國土空間規(guī)劃批復(fù)以后土地要素保障拓展了新空間，對南部山區(qū)探尋鄉(xiāng)村振興蹚出了新路子。
濟(jì)南“破局”“第一步”邁出新成效
“農(nóng)村集體土地的成功入市標(biāo)志著我市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作邁出了實(shí)質(zhì)性的第一步，也是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的第一步。”日前，記者采訪了我市研究農(nóng)村土地改革工作多年的專家。
該專家介紹，“農(nóng)地入市”對維護(hù)土地公有制度、保護(hù)耕地、促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展、推動(dòng)鄉(xiāng)村振興都有重要的作用�！稗r(nóng)地入市改變了過去農(nóng)村土地必須征為國有才能進(jìn)入市場的局面，增加了集體和農(nóng)民收入，加快拓展了企業(yè)合法用地空間，使供地方式更加靈活�！�
記者了解到，目前“農(nóng)地入市”改革試點(diǎn)仍存在一些困難，主要有入市缺乏規(guī)范性文件、農(nóng)地抵押融資難等問題，亟需相關(guān)部門出臺政策進(jìn)一步支持。對此，專家建議國家盡快出臺相關(guān)規(guī)范性文件，規(guī)范入市工作，盤活鄉(xiāng)村閑置的土地資源，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興和一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。
蘆南村現(xiàn)代化樓房
據(jù)了解，2021年9月1日，國務(wù)院發(fā)布的《土地管理法實(shí)施細(xì)則》正式施行，進(jìn)一步掃清了“農(nóng)地入市”的法律障礙。與此同時(shí)，2021年10月13日，濟(jì)南市政府辦公廳印發(fā)了《濟(jì)南市集體建設(shè)用地管理辦法（試行）》，規(guī)定自2021年12月1日起施行。
其中，涉及集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方面的內(nèi)容共13條。主要明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的主體、方式、條件和基本程序等。《辦法》提出，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體為集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)人為依法取得土地使用權(quán)的單位或者個(gè)人，主要以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等有償方式，按照“制定方案—逐級審查—公告交易—成交公示—簽訂合同”的程序入市。
依法取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，相關(guān)要求參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，法律法規(guī)另有規(guī)定或者合同另有約定的除外。入市土地凈收益由各區(qū)政府參照同類國有建設(shè)用地并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際確定，按照工業(yè)倉儲用地20%、商服用地50%的比例收取土地增值收益金，繳納區(qū)財(cái)政，納入地方一般公共預(yù)算管理。
如何讓農(nóng)村閑置的土地活起來，讓閑散土地得到合理利用，是助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的重要課題，也是激發(fā)生產(chǎn)要素活力、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的關(guān)鍵一招。去年3月5日，商河縣殷巷鎮(zhèn)前蘆洼村完成全市第一筆“農(nóng)地入市”交易；12月27日，市區(qū)內(nèi)首宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地[詳細(xì)]
