初審編輯：尹玉濤
責任編輯：趙曉丹
7月31日，中共中央政治局召開會議，會議提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲。
宏觀政策為樓市定調(diào)，房地產(chǎn)市場將降溫。經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前的濟南樓市處于一個緩慢上漲的長周期中，不少購房者反映房價已超出承受能力；而高昂的土地成本也影響了開發(fā)商的定價，為促銷只得通過各種活動變相降價，但收效有限。
受訪業(yè)內(nèi)人士將此前濟南樓市走勢總結(jié)為“價升量跌”。而今政策收緊的明確信號促使開發(fā)商作出“開盤降價”等讓利舉措，故而下半年樓市對剛需族而言將相對更“友好”。
房價超出承受能力
“以前開發(fā)商沒什么優(yōu)惠，我也買房了；現(xiàn)在開發(fā)商優(yōu)惠力度加大，我也買不起了�！痹诹牡阶约嘿I房的經(jīng)歷時，濟南市民李峰如是感嘆。
作為社會和家庭的中堅，李峰連買房都要面對“上有老，下有小”的現(xiàn)實，而她口中的“以前買房”，說的正是給兒子買房的首次置業(yè)經(jīng)歷，“2016年底，我們給剛工作的兒子在綠地新都匯買了套房子，當時每平米8000多元。”
首次置業(yè)，李峰主要看地段。因為自己家住濟南二環(huán)南路某小區(qū)，“買房也就順著二環(huán)南路考察，這樣未來走動也方便。綠地新都匯當時的價格合適、交通便利，所以我們很快就定下來了�！�
對于這次干凈利落的買房之舉，李峰慶幸萬分，“當時看房的人不少，開發(fā)商給的優(yōu)惠很有限，我依稀記得是交一部分‘定金’能沖抵一些房款，但額度很小，我也沒在意。買房后不長時間，濟南房價就開始漲了。”
在濟南的置業(yè)者看來，2016年是個特殊的時間節(jié)點。根據(jù)“濟南房地產(chǎn)網(wǎng)”提供的數(shù)據(jù)，從2013年8月到2016年8月的三年時間內(nèi)，濟南新樓盤、二手房交易均價一直在每平米萬元以下；但此后濟南房價一路上漲，其中新房平均價格以一個平滑的曲線，上漲到現(xiàn)在的每平米近17000元，二手房均價更是超過了17000元。
“現(xiàn)在的房價，超出了我的預(yù)期�！崩罘迦缡潜硎�。
“面粉”漲價
“廚師”緊張
在張羅完兒子的房子后，李峰開始考慮父母的養(yǎng)老問題，“他們都80多歲了，我想把他們接到身邊住，平時也好照顧�！庇谑蔷陀辛饲笆鎏岬降摹艾F(xiàn)在買房”的二次置業(yè)經(jīng)歷。
然而，其二次置業(yè)并不成功，因為如上所述，2016年至今，濟南房價上漲近70%。
“其實2017年年初，我就開始尋找合適的房子，但那個時候心儀樓盤的價格就比較高了�！崩罘逭f，她考慮到家庭的情況，看房依然以二環(huán)南路沿線為主，當時她選擇了華潤城·中央花園二期，“但我感覺相對于綠地新都匯每平米8000元的價格，那里每平米14000元左右有點高�！�
價格高出自己的預(yù)期，李峰決定繼續(xù)看房，“沿二環(huán)南路向東，旅游路沿線房價太貴，2016年每平米就超過15000元�！碑敃r附近開盤、在售的還有領(lǐng)秀城中央公園，但她感覺價格太貴。結(jié)果，此后心儀地段的房價就再也沒出現(xiàn)在她能接受的價格區(qū)間內(nèi)。
山東全房聯(lián)秘書長趙魯梁為濟南房價走勢畫了個節(jié)點：“以濟南東部片區(qū)為例，2018年5月，每平米13000元以下的樓盤基本絕跡，20000元起的樓盤開始出現(xiàn)。這是因為低價土地的存量已然用盡，受成本影響，房價出現(xiàn)階梯式上漲�！�
業(yè)內(nèi)慣常用“面粉”形容地價，結(jié)果“面粉”漲價了，作為“廚師”的開發(fā)商也緊張了。
就在這個節(jié)點前后，李峰還去濟南南部一個樓盤看了一次房，結(jié)果一年前覺得太偏僻的這個樓盤，當時每平米價格已超過20000元。讓她感慨的是，當時置業(yè)顧問還認真給她計算優(yōu)惠政策，“好像是認籌，預(yù)交1萬元抵3萬元購房款。這比當年給兒子買房時，開發(fā)商給出的優(yōu)惠力度大得多，但我實在是不想買�！�
需求不振，一些業(yè)內(nèi)人士表達了對“去化率”（即單位時間內(nèi)銷售率）的憂慮。經(jīng)濟導(dǎo)報記者檢索發(fā)現(xiàn)，濟南個別時段的個別樓盤，如果未蓄客推出樓盤，當日去化率可能僅為個位數(shù)。受訪業(yè)內(nèi)人士表示，如果競品樓盤去化率很低，那么自己樓盤會傾向于提高讓利幅度。
趙魯梁告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，目前濟南房地產(chǎn)市場“價升量跌”，一些開發(fā)商也在想盡一切辦法吸引消費者來看房，包括開拓各種銷售渠道，以及推出認籌等讓利措施。
購房者有更充足時間“貨比三家”
長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的中泰證券資深分析師劉保民在分析開篇提到的中央會議措辭時表示，此次遏制房價上漲的表述相比以往少了“過快”二字，“遏制”一詞顯示出嚴厲的態(tài)度。他認為下半年宏觀政策的邊際寬松調(diào)整，對于房地產(chǎn)市場難以形成直接利好。
果不其然，8月1日早上開盤，A股市場房地產(chǎn)板塊便開始走低，截至當天上午收盤，整體下跌了1.08%。從盤面上看，多數(shù)板塊飄綠，地產(chǎn)等板塊跌幅居前。2日下午收盤，房地產(chǎn)板塊整體下跌2.87%。
對于李峰這樣的“改善型”購房者來說，心儀地段的房價也確實高過了心理預(yù)期，“看了這么長時間的房，我感覺濟南房價倒不是漲得多快，但持續(xù)時間也太久了�！�
不過劉保民也表示，中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，既是防風險的需要，也是保障民生的客觀需求。實際上，“保民生”“促剛需”也正是受訪業(yè)內(nèi)人士相對一致的看法。
趙魯梁就認為，當下濟南房地產(chǎn)市場其實是更均衡了，“具體表現(xiàn)在開發(fā)商的營銷手段，以及購房者可比對的競品房源，二者都呈現(xiàn)多樣化的趨勢。因此，購房者有更充足的時間‘貨比三家’�！�
持類似觀點的還有世聯(lián)濟南公司總經(jīng)理吳慶，他認為，進入下半年，很多樓盤為了提高去化率，會適當降低價格來吸引客流，從而出現(xiàn)“開盤降價”等促銷活動�！皾蠘鞘挟斚录跋掳肽甑男蝿荩瑢傂杩蛠碚f相對友好�！眳菓c認為。
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