初審編輯：尹玉濤
責任編輯：濟南劉帥
房子被征收，價格評估程序和規(guī)范是否合理，直接影響最終的評估結果。日前，市房管局征收拆遷管理處發(fā)布了關于《濟南市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范》(以下簡稱“新規(guī)范”)征求意見的公告，相比2013年發(fā)布的《濟南市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范(試行)》進行了部分修改。記者對比發(fā)現，被征收房屋樓層、朝向、成新調整系數均有所改變。
成新調整一般不超過500元/平方米
房屋被征收時，在評估基準房標準的基礎上，房屋結構、成新(新舊程度)、樓層、朝向、布局等因素都會影響最終的房屋評估價值。此前規(guī)范中，被征收房屋樓層、朝向、成新調整系數都是以“%”作為單位，此次“新規(guī)范”擬將該單位變?yōu)椤霸?平方米”。這也意味著，不同樓層的房屋價值差異可能更加明確。
根據“新規(guī)范”，樓層調整系數方面，以樓房總層數7層為例，一樓、四樓調整系數每平方米為50元，二樓、三樓為100元，五樓為0元，六樓為-50元，七樓為-150元。坡屋面和經特殊保溫處理的頂層可根據實際情況作適當調整，上調幅度不超過100元/平方米;多層帶電梯的樓房據實際情況另行調整。相比此前頂層上調幅度不超過0.5%，價值體現更為直觀。
房屋“品相”對價值的影響也有所調整。以評估基準房為基準，根據被征收房屋的建成年代和維護情況作適當調整，“新規(guī)范”擬規(guī)定成新調整一般不超過500元/平方米。
而房屋朝向方面，“新規(guī)范”則縮小了系數差異，平房東、西、南、北朝向的調整系數依次變?yōu)?0.5%、-0.5%、0%、-0.5%;樓房朝向調整以南北朝向為基準，其他朝向-0.5%。朝向對于房屋價值的影響變小。
低容積率獨立院落評估系數上調
隨著城市發(fā)展，具有唯一通道出入和獨立土地、房產權屬證書的低層私有住宅院落越來越稀有。因此，“新規(guī)范”擬定，對于按證載房產、土地面積計算容積率低于0.7的獨立院落私有房屋，容積率低于0.7(含)部分，一般每降低0.01，被征收房屋的評估價格增加2%;容積率在0.8(含)-0.7部分，每降低0.01，被征收房屋的評估價格增加1.5%。以上修正系數累進計算。相比此前系數有所上調。
房屋征收有時會遇到阻力，跟各類房屋復雜的情況不無關系，其他非住宅征收評估情況尤為明顯。因此，相比此前規(guī)范，“其他非住宅征收評估”中關于房屋所有權證、土地使用證證載用途及實際用途不相一致情況的處理，“新規(guī)范”更加明確。
若土地證載用途與房產證載用途不一致，但房產證或土地使用證證載用途與實際用途一致，可按房產證載或土地使用證證載用途評估;若土地證載用途、房產證證載用途、房產實際用途均不一致，可按照最高最佳使用原則合理確定一種用途進行評估，評估時被征收房屋的補償價值應從所評估的房地產市場價值中扣除按最高最佳使用原則確定的土地用途評估的價格與按土地證載用途的土地評估價格的用途差額。
“新規(guī)范”適用范圍為濟南市市轄區(qū)含高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū);市轄區(qū)內章丘區(qū)、濟陽區(qū)、萊蕪區(qū)、鋼城區(qū)以及商河縣、平陰縣暫參照執(zhí)行。征求意見截止時間為2019年3月18日，市民可登錄濟南市住房保障和房產管理局管網查看并提出意見。
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