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責(zé)任編輯：張興華
9月馬上結(jié)束，樓市卻沒有“金九”的樣子�！笆弧奔倨趯⒅粒般y十”是否會再來？和往年開發(fā)商喜歡將開盤、加推、促銷節(jié)點放在九月和十月不同，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市去化節(jié)奏受疫情影響與往年已大不同，“金九銀十”的銷量或?qū)⑵＼洠瑸榱送瓿赡甓热蝿?wù)加快回款，促銷幾乎成為常態(tài)，“金九銀十”的概念已經(jīng)在淡化。
部分樓盤直降50萬價格回到年初
多數(shù)房企未大規(guī)模加碼促銷
“金九銀十”是房企傳統(tǒng)意義上的售樓旺季，而今年前8月濟(jì)南市住宅網(wǎng)簽量已超過去年同期，“金九銀十”是否會進(jìn)一步帶火樓市？
濟(jì)南大明湖畔一樓盤營銷負(fù)責(zé)人一直在關(guān)注市場動向。“‘金九銀十’是下半年開始沖年終任務(wù)的時候，不少樓盤會高調(diào)推盤，大規(guī)模營銷推廣，但是今年，除了恒大在9月之前提前來了一波，目前看，其他開發(fā)商幾乎沒有什么大動作。”該負(fù)責(zé)人顯得清醒，促銷和營銷推廣沒有發(fā)力，會一定程度上影響銷售。
記者調(diào)查濟(jì)南全市近60家樓盤“十一”假期優(yōu)惠情況發(fā)現(xiàn)，除了恒大7折、7.5折賣房外，華潤的兩個樓盤分別給出了部分特惠房源最高直降50萬元、直降30萬元的大力度直降優(yōu)惠，將房價帶回到年初，最低單價比年初時的13500元/平左右還低，將至13250元/平。此外，還有至少7個樓盤推出享7萬元優(yōu)惠，有的樓盤則推出“十一”再降2萬元的優(yōu)惠，至少15家樓盤推出“十一”期間特價房，一口價銷售。而更多的樓盤僅以到訪禮或額外兩千左右的優(yōu)惠來吸引購房者，追加的折扣力度已較小。
“往年‘十一’假期七八天，能賣相當(dāng)于半個月甚至1個月的量，今年十月我感覺達(dá)不到火爆的程度，不過10月有“十一”假期，可能會比9月好一些�！痹撠�(fù)責(zé)人說，不少樓盤今年的銷售任務(wù)遠(yuǎn)未完成，賣得不好。
傳統(tǒng)意義上，四月、五月是上半年的銷量集中期，九月、十月是下半年的成交高峰�！熬拖翊悍N秋收一樣有規(guī)律，但是今年受疫情影響這個節(jié)奏被打亂了�！� 山東合富輝煌研究院高級分析師許傳明說，去年市場不太好，今年又受疫情影響，頭四個月房企只花錢不掙錢，從4月開始正式上班后，售樓壓力比較大，開發(fā)商的推盤節(jié)奏也比較快。
“4月至6月促銷沒停，可以說是高強度促銷，幾乎已經(jīng)探底，再大力度促銷的空間已經(jīng)很小。9月的優(yōu)惠力度和之前月份比沒太大差別。”許傳明說，去年購房者已經(jīng)開始觀望，開發(fā)商也在觀望，今年遇到疫情后，開發(fā)商不等不靠了，直接拿出產(chǎn)品和促銷力度，而且一直比較大，9月、10月再想加碼很難。
濟(jì)南東部雪山片區(qū)某售樓處周末不少人來看房。
以價換量前8月銷量已超去年
九十月銷量難創(chuàng)新高
從濟(jì)南市住宅網(wǎng)簽數(shù)量看，今年濟(jì)南1—4月每個月的網(wǎng)簽量都比去年同期少，1月同比少了266套，2月同比少了2169套，3月同比少了1344套，4月同比則少了866套。今年前4個月的網(wǎng)簽量同比去年少了4645套�！叭ツ晷星椴缓茫瑯I(yè)內(nèi)對今年的市場預(yù)期比較高，但遇到疫情后，銷量差太多了，大家從四月就開始以價換量，根本等不到9月。”上述營銷負(fù)責(zé)人說。
以價換量帶來了不錯的市場反響，5—7月連續(xù)3個月網(wǎng)簽量超9000套，5月網(wǎng)簽量同比去年多了2472套，6月同比多了1656套，7月同比多了2251套，至此，濟(jì)南1—7月的住宅網(wǎng)簽量不僅追上了去年同期，而且還多了1734套。“今年前8月的網(wǎng)簽數(shù)量已經(jīng)超過了去年同期，疫情帶來的銷售壓力得到緩解�！痹S傳明說，雖然優(yōu)惠力度再加碼的空間不大，但預(yù)計一直到年底樓市的優(yōu)惠都還將繼續(xù)�！伴_發(fā)商還在沖全年任務(wù)，預(yù)計優(yōu)惠也會持續(xù)。”
山東合富輝煌研究院數(shù)據(jù)顯示，前8個月中，濟(jì)南住宅市場6月的開盤或加推項目最多，達(dá)到30個，而8月僅有18個樓盤開盤和加推，比4—7月每個月的開盤量都小。
今年8月的網(wǎng)簽量已經(jīng)開始下降，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為受疫情影響，各大開發(fā)商以價換量，往年屬于售樓淡季的6月、7月網(wǎng)簽量反而超過去年，創(chuàng)今年新高，一部分購房需求被提前滿足后，9月、10月的銷量很難再創(chuàng)新高，很可能會繼續(xù)回落。
山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心孫大海博士說，大家對2016年的市場火爆印象太深刻，當(dāng)時的樓市透支了未來一定時期的住宅成交量，市場購買力在慢慢積累，房價也企穩(wěn)，“金九銀十”的營銷節(jié)點很難達(dá)到預(yù)期。
“濟(jì)南2季度的銷量沖得比較猛，8月份成交量又下來了，購買力還有一個恢復(fù)的過程，總的市場還是平穩(wěn)的。”孫大海說，上半年房價溫和上漲，進(jìn)入七八月基本平穩(wěn)，這樣的平穩(wěn)至少能持續(xù)到年底。9月有一些項目集中開盤，對成交量會有一定的帶動。
市場平穩(wěn)促銷或成常態(tài)
購房者淡定選房
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為至今年底濟(jì)南房價仍將維持在目前水平，這也可能會使得購房者在“金九銀十”存在觀望心理�！百I漲不買跌還是大部分人的心理，對剛需購房者而言，隨時出手都合適，對改善型購房者來說，也有了更從容的選房時間，并不急于在10月之前就定。”上述營銷負(fù)責(zé)人說。
其實，從2017年全國性樓市調(diào)控以來，9月和10月銷量在全年銷量中的占比就已下降。2018年開始濟(jì)南樓市的“金九銀十”就已顯頹勢，當(dāng)年開發(fā)商有的去裝修降單價，有的送儲藏室或車位，大打優(yōu)惠戰(zhàn)，而開盤即售罄基本不再。2019年，濟(jì)南東部部分樓盤甚至推出了首付分期來刺激購買力，當(dāng)年的“金九銀十”各大開發(fā)商大打價格戰(zhàn)，成交量卻并沒有增加多少。
2019年9月網(wǎng)簽量7196套少于7月，當(dāng)年10月也僅有6746套網(wǎng)簽，比9月更少。記者從濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)了解到，截至9月28日，9月濟(jì)南市住宅網(wǎng)簽量6877套，比8月的8501套還有1624套的差距，9月僅剩3天，很難追平。
十九大報告中提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，房住不炒、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期被反復(fù)重申，今年7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會重申牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時還提到“時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”。今年7月30日召開的中央政治局會議上再次明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會再次強調(diào)，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，“房住不炒”的政策近3年一以貫之。
“開發(fā)商更希望出現(xiàn)火爆的銷售場面，但其實房價平穩(wěn)、市場平穩(wěn)才是正常。”孫大海認(rèn)為，隨著濟(jì)南是人口流入型城市，有穩(wěn)定的購房需求，同時城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好發(fā)展，房價下跌的可能性比較小，能比較好地保持平穩(wěn)。
而眼下不少開發(fā)商有了更大的回款壓力。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會提出“三線四檔”政策，擬對12家房企進(jìn)行融資債務(wù)總規(guī)模的控制，這也使得像融創(chuàng)、恒大等多家處在“紅色擋”有息負(fù)債規(guī)模不得增加的開發(fā)商將更多通過賣房來實現(xiàn)回款，持續(xù)的促銷或?qū)⒊蔀槌B(tài)，銷量很難集中在“金九銀十”。（來源：齊魯晚報）
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