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責(zé)任編輯：于琳琳
金九銀十，嚴(yán)格意義上，是個(gè)時(shí)間概念。
農(nóng)耕社會(huì)九、十月份是秋收之際，農(nóng)業(yè)豐收、百姓衣食無憂。人們?cè)谙M(fèi)、投資等費(fèi)用支出方面易受到心情的帶動(dòng)，社會(huì)各行業(yè)消費(fèi)指數(shù)明顯提升。
然而，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，過去幾年是金九銀十“褪色”的幾年。沒有量?jī)r(jià)齊升的“秋收滿倉”，這個(gè)銷售旺季和普通月份的界線就已不再明顯，整個(gè)市場(chǎng)都是一副“淡季不淡,旺季不旺”的樣子。
今年的“金九”開局還是一如既往的平淡。在這個(gè)節(jié)骨眼上，濟(jì)南突迎重磅消息。限購6年來首次大調(diào)整，部分區(qū)域取消限購。
9月15日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息，為進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，濟(jì)南市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?，?月16日起實(shí)施。
這也意味著，濟(jì)南二環(huán)以外區(qū)域取消限購，二環(huán)內(nèi)歷城區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)也取消了限購。
2016年10月，濟(jì)南出臺(tái)限購政策，整整6年時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了微妙而又關(guān)鍵的變化。
恰逢此時(shí)，國(guó)家出臺(tái)政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。
“穩(wěn)市場(chǎng)、促回暖”，信號(hào)意義明確。
【一】
“終于等到你！”
9月15日下午，濟(jì)南限購政策調(diào)整的靴子落地，手上在售的6個(gè)項(xiàng)目全部位于非限購區(qū)域的濟(jì)南某開發(fā)商開心直呼。
這波調(diào)整可以說是，預(yù)料之中，卻也意料之外。
今年以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超580次。從年初聚焦降利率、提升公積金額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降首付等手段，到二季度支持高端人才、三孩家庭等新增群體購房，釋放增量需求，再到三季度放松限購、限售、限貸城市逐漸擴(kuò)容……優(yōu)化政策層層遞進(jìn)。
中秋節(jié)前一天，市場(chǎng)上就有這么一個(gè)傳聞。果不其然，假期剛過，蘇州、寧波等一批二線城市就傳來了放開限購的消息，濟(jì)南的兄弟城市青島也在其中。雖未正式官宣，但取消限購的口子已然被豁開了。
山雨欲來風(fēng)滿樓。下一個(gè)出手的城市是誰？
9月15日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方發(fā)聲，通篇僅84個(gè)字，甚至沒有明確提及放松的內(nèi)容，但其背后的信息量很足。
“繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶彙保?xì)品之下，潛臺(tái)詞有三。
第一，濟(jì)南二環(huán)外全面取消限購，二環(huán)內(nèi)的歷城區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)也取消限購，濟(jì)南限購區(qū)域進(jìn)一步縮小。
第二，非限購區(qū)域的按揭，首套首付比例20%，二套首付比例30%。已有部分銀行按此接件。
第三，非限購區(qū)域只認(rèn)貸不認(rèn)房。只要名下沒有未結(jié)清住房按揭貸款，就是首套。
此番調(diào)整，非限購區(qū)域的購房政策一夜之間回到2016年啟動(dòng)限購政策前。這條被稱為“今年最有力度的房地產(chǎn)政策”，在這個(gè)“金九銀十”為市場(chǎng)帶來了難得的窗口期。
【二】
久旱逢甘霖。
從托而不舉，到托舉并用，政策層面不斷釋放積極信號(hào)。
有了這劑強(qiáng)心針，新政落地一周時(shí)間，濟(jì)南市場(chǎng)表現(xiàn)積極。臨近最后一季度的沖刺階段，政策紅利的加持與促銷大季的推動(dòng)下，效果可謂立竿見影。
有別于5月份各渠道彌漫著“漲價(jià)”的聲音，這一次市場(chǎng)選擇了“以價(jià)換量”低調(diào)“拉客”，借勢(shì)營(yíng)銷。非限購區(qū)域的項(xiàng)目，開發(fā)商聞?dòng)嵍鴦?dòng)抓緊時(shí)機(jī)，紛紛加推新房源，去化量表現(xiàn)都不錯(cuò)。
政策發(fā)布當(dāng)周，濟(jì)南新建商品住宅網(wǎng)簽量較上周上漲約19%，一舉扭轉(zhuǎn)下跌趨勢(shì)。置業(yè)顧問和渠道中介朋友圈內(nèi)，曬出的一張張鮮紅的銷售捷報(bào)驗(yàn)證著濟(jì)南放松限購后的成效。
市中區(qū)有樓盤周末兩天到訪量高達(dá)200組，相當(dāng)于放開限購前大半個(gè)月的量；雪山片區(qū)有樓盤單日到訪300組，一天成交70套房，一天成交量堪比一個(gè)小長(zhǎng)假；有渠道中介發(fā)文稱“周末認(rèn)購再創(chuàng)新高，新房累計(jì)認(rèn)購?fù)黄?00套，帶看客戶次數(shù)突破2000人次”。
置業(yè)顧問和渠道中介說，放開限購是濟(jì)南今年以來樓市調(diào)控的一個(gè)“大招”；行業(yè)專家說，放松限購主要影響的購買群體為復(fù)訪意向客戶，目前來看他們信心提振明顯；購房者說，如今房貸利率不高，首付比低，若月供在承受范圍內(nèi)完全可以“上車”。
正如山東合富研究院高級(jí)分析師許傳明在接受媒體采訪時(shí)表示的那樣，“就像一道閘門，現(xiàn)在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的閘門已經(jīng)敞開，被積壓的購房需求將得到釋放，尤其是改善性客戶。例如，手里有房又想購買新房，但原來的房子不便出手，現(xiàn)在這批人可以買房了?！?/strong>
難得的窗口期，適中的樓市價(jià)格，國(guó)慶節(jié)將至，周邊城市群體加入，新的市場(chǎng)活力將被激發(fā)。
【三】
事實(shí)上，濟(jì)南樓市政策的松動(dòng)或從今年5月便已啟動(dòng)。
5月的倒數(shù)第二個(gè)周日，濟(jì)南打破周末的輕松，釋出限購范圍、限售條件和公積金貸款額度等三項(xiàng)調(diào)整政策。次日傍晚，再次“追加”新舉措，“二套房商貸首付‘六改四’”“首套房認(rèn)房不認(rèn)貸”“非本市戶籍家庭貸款首付調(diào)整為三成”…… 相較第一次，力度更大。
毋庸置疑，限購政策的放寬是“松綁”樓市的最大利器。
其實(shí)5月份的濟(jì)南適度調(diào)整樓市調(diào)控政策中，就已“不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍”，邁出了局部放松限購范圍的一步。只是相較于次日連發(fā)的幾條重磅調(diào)整，顯然沒有引起過多的目光，但自2016年10月起濟(jì)南施行近6年的限購政策就是在這時(shí)起逐步取消。
時(shí)間回到6年前，那一年濟(jì)南房產(chǎn)均價(jià)突破萬元大關(guān)，10月開啟限購。
2016年10月2日，濟(jì)南進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，明確：“本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房。非本市戶籍家庭在我市限購一套住房?！蓖ㄖm用于歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)和濟(jì)南高新區(qū)。
2016年12月26日，濟(jì)南發(fā)文進(jìn)一步采取措施加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，“本市戶籍家庭限購2套住房。非本市戶籍家庭在我市限購1套住房（需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明）”。
2017年4月19日，濟(jì)南發(fā)布最新樓市限購令，將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)也納入了限購范圍。
限購令突襲，“濟(jì)六條”出爐，再到次年被稱為史上最嚴(yán)限購政策出臺(tái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策前所未有的嚴(yán)厲。
時(shí)移世易，而今在各地都對(duì)樓市的回暖有需求，又是金九銀十的節(jié)骨眼上，濟(jì)南發(fā)布樓市新政“適逢其時(shí)”。
【四】
調(diào)控政策的出臺(tái)，拿捏的是個(gè)度。
8月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次就房地產(chǎn)領(lǐng)域作出部署，提出支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。
僅僅相隔一周時(shí)間里，連續(xù)兩次國(guó)常會(huì)都聚焦房地產(chǎn)，并且兩度強(qiáng)調(diào)“一城一策”，如此表述非常罕見，卻也說明中央對(duì)地方后續(xù)政策放松給予了肯定和支持。
然而如何放松、何時(shí)放松、放松到哪種程度，各個(gè)城市都在暗自角力。無獨(dú)有偶，東部沿海大省的重點(diǎn)城市跑在前頭，有的像蘇州、寧波一樣，只執(zhí)行不官宣；有的則像濟(jì)南、青島一樣，直接通過官方渠道發(fā)布。
不過隨后，蘇州對(duì)非本地戶籍居民購房政策的調(diào)整在一天后被取消，青島限購政策也“部分撤回”，刪除了“二手住房不再限購”的政策內(nèi)容，進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
而如濟(jì)南采取的部分區(qū)域放開限購，不一次性放松到底，已經(jīng)成為這輪政策優(yōu)化的基本措施和思路，也亮出了這波松綁的最后底線。
部分放開限購之下，濟(jì)南二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)繼續(xù)實(shí)施限購。有媒體統(tǒng)計(jì)，目前限購區(qū)域內(nèi)共有在售、待售住宅項(xiàng)目9個(gè)，其中歷下區(qū)3個(gè)、市中區(qū)6個(gè)，大部分項(xiàng)目均為高單價(jià)的改善性地緣性樓盤。這些樓盤單價(jià)多在2萬以上，全部高于今年上半年濟(jì)南13705.5元/平方米的市場(chǎng)均價(jià)，屬于高端項(xiàng)目。
放開限購區(qū)域，集中著近兩年濟(jì)南出讓的絕大部分住宅，比如黨家、濟(jì)齊路、郭店、盛福、張馬屯、神武、雪山片區(qū)等，樓盤成交的主力區(qū)域在二環(huán)以外的歷下區(qū)東部、濟(jì)南高新區(qū)和歷城區(qū)。以最新的8月數(shù)據(jù)為例，濟(jì)南新建商品房共計(jì)推盤27次，推出房源1668套。其中歷城區(qū)推盤次數(shù)共計(jì)16次，位居榜首；其次是歷下區(qū)的7次，槐蔭區(qū)2次，天橋區(qū)、高新區(qū)各1次，市中區(qū)沒有推盤。在劃定的二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)限購范圍內(nèi)，8月未有一個(gè)樓盤開盤加推。
從近兩年的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，歷城區(qū)是目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量“大戶”，高新區(qū)是改善樓盤的聚集地，天橋、槐蔭等區(qū)域則多為剛需購房者的首選之地。
因此，此舉既能夠保障剛性住房需求、支持改善性住房需求，也堅(jiān)持了“房住不炒”，兩者一體兩面。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以濟(jì)南為代表的強(qiáng)二線城市優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，將引發(fā)一波示范效應(yīng)，預(yù)計(jì)各地將進(jìn)入新一輪政策調(diào)整期。
【結(jié)語】
房地產(chǎn)有一個(gè)共識(shí)，短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。
作為黃河流域中心城市、山東省省會(huì)，濟(jì)南地處四大經(jīng)濟(jì)區(qū)交匯處。如今已邁入特大城市行列，人口達(dá)1000萬。以濟(jì)南為核心城市的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈被寄予厚望，吸引著濱州、淄博、泰安、德州、聊城等兄弟城市靠攏。
正如知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平所說：“中國(guó)建了那么多房子，到了今天，房地產(chǎn)還有沒有空間？有，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的空間在都市圈、城市群人口流入地區(qū)?！?/strong>
行到水窮處，坐看云起時(shí)。
政策面友好招手，市場(chǎng)新周期開始？各方顯然已經(jīng)為復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。（來源：趵突視角微信公號(hào)）
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