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海報新聞記者 秦文 朱曉沖 濟(jì)南報道
近年來，被譽(yù)為空中庭院房、空中城市森林花園的“第四代住宅”成為房地產(chǎn)“新賽道”。截至2024年3月，全國已有24個省份試點(diǎn)上線“第四代住宅”。據(jù)悉，在山東已有濟(jì)南、菏澤、煙臺、淄博、濰坊等地市開始規(guī)劃或落地“第四代住宅”項目。
6月4日，海報新聞記者探訪濟(jì)南首個整盤“第四代住宅”
近日，濟(jì)南首個整盤“第四代住宅”產(chǎn)品正式亮相，6月4日，海報新聞記者實地探訪了銀豐玖璽城項目。項目營銷負(fù)責(zé)人姚冉告訴記者，該項目規(guī)劃23棟樓，1117席，房屋面積在149平方米至450平方米，“項目發(fā)布后，關(guān)注度高，周末日均到訪客戶量達(dá)一百多組，截至目前，已經(jīng)有接近300組客戶參與排卡?！?/p>
“第四代住宅”帶來看房熱潮
“第四代住宅”又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，被譽(yù)為“空中庭院房”“空中城市森林花園”。
記者看到，現(xiàn)場設(shè)置有該項目的實體沙盤和戶型模型，沙盤中，每層、每戶均設(shè)置了開放式的露臺。
記者在該項目沙盤中看到，每層每戶均設(shè)置露臺
“‘第四代住宅’又叫立體園林生態(tài)住宅或城市森林花園建筑，每個城市的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)不同。我們于一年前開始規(guī)劃，在城市核心區(qū)，我們將院子搬到了空中，實現(xiàn)了戶戶有庭院的生活?！币θ较蛴浾呓榻B。
姚冉表示，該項目的正式亮相，也為營銷中心帶來了一波看房小高潮，“項目于5月25日召開產(chǎn)品發(fā)布會，現(xiàn)場到訪1000余人，當(dāng)天便啟動排卡，截至目前已有接近300組客戶參與排卡?！?/p>
同時，隨著項目的面世，咨詢量和看房量激增。“因為是濟(jì)南首個整盤的‘第四代住宅’，發(fā)布會當(dāng)天和第二天到訪客戶量就出現(xiàn)激增。周中日均三四十組客戶到訪，周末日均達(dá)到100多組客戶?！币θ奖硎荆噍^于項目發(fā)布前，到訪量提升了30%左右。
售價2.8萬元/平方米起，195平方米、260平方米產(chǎn)品關(guān)注度高
據(jù)了解，該樓盤價格高層產(chǎn)品預(yù)計在2.8萬元/平方米至3.2萬元/平方米，小高層產(chǎn)品預(yù)計在3萬元/平方米至4.2萬元/平方米之間。
149平方米的高層總價大概在400萬元左右，面積為173平方米、195平方米、260平方米、315平方米、450平方米，總價段基本上在500萬元起步，套均在800萬元左右。
據(jù)統(tǒng)計，目前195平方米、260平方米面積段的產(chǎn)品關(guān)注度較高，意向登記客戶較多，“樣板間會在6月底開放，交房時間的話在2027年下半年?！?/p>
姚冉介紹，目前，露臺的面積是根據(jù)房屋面積大小來算的，稍有不同，從9平方米到72平方米不等，“第四代住宅最大的特點(diǎn)是戶戶帶露臺，露臺的話是有贈送面積的，所以說，目前，我們高層產(chǎn)品的得房率在80%以上，小高層產(chǎn)品的得房率基本上在90%以上，最高能達(dá)到110%的得房率?！?/p>
“第四代住宅”適合北方嗎？
記者在現(xiàn)場看到，雖然是周二工作日的下午，仍有不少看房者詢問該樓盤的情況?！翱吹较⒄f濟(jì)南也有‘第四代住宅’，想要換房。這里離上班的地方不遠(yuǎn)，想來了解一下?！崩钆扛嬖V記者，家中庭院設(shè)計是她所向往的，但她仍擔(dān)心是否適宜北方氣候情況。
記者了解到，“第四代住宅”在南方設(shè)置較多，而北方城市中的項目較少，在網(wǎng)絡(luò)上，也有不少網(wǎng)友和購房意向者表示著自己的擔(dān)憂，北方的塵土、氣候問題，能否讓“家家有花園”的美好愿景實現(xiàn)呢？
對此，姚冉表示，相較于南方相關(guān)項目的客戶，在看房中，北方客戶更關(guān)注冬天冷、夏天熱的問題和灰塵問題，“其實針對這些問題，我們也對露臺進(jìn)行了專項的產(chǎn)品研究，還有未來會進(jìn)行一個專項的解決方案?！?/p>
記者了解發(fā)現(xiàn)，由濟(jì)南市中城市發(fā)展集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的中博·錦云原著同樣也推出了被稱為“第四代住宅”的產(chǎn)品，戶型涵蓋182平方米至260平方米，均價3.2萬元/平方米，共規(guī)劃有12棟住宅，合計176套房源，該項目目前處于在售狀態(tài)。
實際上，自2017年以來，全國多個城市便已對“第四代住宅”產(chǎn)品進(jìn)行探索。僅僅在過去兩個月，西安、溫州、信陽、龍巖、九江等多個城市，都有“第四代住宅”項目落地。同時，在山東已有濟(jì)南、菏澤、煙臺、淄博、濰坊等地市開始規(guī)劃或落地“第四代住宅”項目。
《濟(jì)南市建筑工程容積率計算細(xì)則》
為了激勵房企在高品質(zhì)住宅建設(shè)上創(chuàng)新實踐，國內(nèi)不少城市都針對“第四代住宅”制定了相應(yīng)的鼓勵政策，如“空中花園”“空中共享平臺”面積不計容或部分計容，已經(jīng)成為主流。5月13日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《濟(jì)南市建筑工程容積率計算細(xì)則》，提出了對“第四代住宅”容積率方面政策，明確了入戶花園、空中花園等半開敞空間半計容；空中戶屬花園半計容，開敞式公共綠化平臺不計容。這也為濟(jì)南接下來的“第四代住宅”產(chǎn)品建設(shè)指明了方向。
業(yè)內(nèi)人士表示，在這些政策的支持下，房企可以通過巧妙的設(shè)計，利用戶內(nèi)花園大幅增加贈送面積。同時，還可以將空中共享平臺和電梯廳結(jié)合，減少電梯廳部分原本的公攤面積，讓產(chǎn)品得房率不降反升，使得“第四代住宅”在提升居住體驗的同時，也具有較高的經(jīng)濟(jì)價值。不僅提高了項目的盈利能力，也為房企提供了更多的設(shè)計靈活性。
專家：第四代住宅是市場創(chuàng)新的產(chǎn)物，會在市場中得到檢驗和提升
針對“第四代住宅”在山東省的相關(guān)情況，6月5日，海報新聞記者采訪了山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長高健。
關(guān)于“第四代住宅”的定義，高健表示，家有花園，戶戶享庭院是“第四代住宅”的典型特征，通常通過增設(shè)“挑空露臺”“空中庭院”等方式，為住戶增加一定面積的獨(dú)立空中庭院，“‘第四代住宅’并沒有標(biāo)準(zhǔn)定義，是市場創(chuàng)新的產(chǎn)物，是一種差異化的住宅產(chǎn)品?！?/p>
同時，高健介紹，《山東省高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見》提出要“提升居住環(huán)境”，鼓勵采用屋頂、外墻、結(jié)構(gòu)外平臺等立體綠化方式，對“第四代住宅”發(fā)展有引導(dǎo)作用。山東省內(nèi)比較典型的項目有淄博鼎成森林城、煙臺建特城市森林花園、濟(jì)南銀豐玖璽城瓏和院等。
那么，對于山東這樣的北方省份，“第四代住宅”有哪些利弊呢？“北方城市冬季時間長，開發(fā)‘第四代住宅’要考慮氣候因素和日照需求?！备呓”硎?，不同城市的規(guī)劃要求，比如容積率的計算，在很大程度上決定了產(chǎn)品的形態(tài)，“‘第四代住宅’需要在產(chǎn)品創(chuàng)新、政策導(dǎo)向和市場需求中找到平衡點(diǎn)?！?/p>
高健表示，“第四代住宅”得房率高、空間形態(tài)更靈活，在提高住宅品質(zhì)方面是有益的創(chuàng)新實踐。“第四代住宅”是市場創(chuàng)新的產(chǎn)物，也會在市場中得到檢驗和提升。
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