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　　7月伊始，濟(jì)南中介渠道紛紛推薦金地明湖樾，朋友圈遍布該樓盤熱銷短視頻。據(jù)了解，金地明湖樾拿出12號樓與渠道合作，每平米降價近2000元。記者調(diào)查了解到，目前濟(jì)南200多個樓盤引進(jìn)渠道賣房，多數(shù)住宅項目傭金在2個點(diǎn)左右，高的3-4個點(diǎn)，一些郊區(qū)盤、寫字樓、商業(yè)、公寓甚至高達(dá)五六個點(diǎn)，部分項目傭金較去年直接翻倍。

　　平臺給到渠道4-4.8%

　　高傭金帶來全城中介熱推

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，金地明湖樾與平臺簽署高傭金對賭協(xié)議，雙方設(shè)定銷售目標(biāo)，賣的多達(dá)標(biāo)了即獲取高傭金，“平臺給渠道傭金為4%，25套起跳，傭金高達(dá)4.8%?！?/p>

　　以金地明湖樾127平米三室房源為例，不錯樓層房源總房款160多萬，按照最高4.8%的政策，傭金最高能到9萬。

　　據(jù)了解，位于濟(jì)南北湖片區(qū)的金地明湖樾分兩期建設(shè)開發(fā)，一期金地湖城風(fēng)華已經(jīng)交付，目前在售二期金地明湖樾，銷售價格屢次下調(diào)，從每平米16500元調(diào)到14000元再到12000元；在售2號樓、12號樓去年曾長期停工，共有528套房源拿到預(yù)售證，112套顯示抵押不可網(wǎng)簽。

　　即使存在諸多問題，金地明湖樾引進(jìn)渠道后，已形成全城熱推現(xiàn)象。近日，“金地商置濟(jì)南”公眾號文章顯示，近2周金地明湖樾成交50套，列濟(jì)南商品房銷售第一。

　　同樣情況的還有保利瑯悅。在西客站片區(qū)調(diào)研時記者發(fā)現(xiàn)，相比片區(qū)其它樓盤，段店立交附近的保利瑯悅營銷中心客戶特別多，置業(yè)顧問表示，“項目位置優(yōu)越產(chǎn)品力好，是改善購房群體首選?！?/p>

　　但業(yè)內(nèi)人士透露，保利瑯悅屬于高傭盤，中介渠道推售一套獲得的傭金相當(dāng)于其它項目三套，因此獲得了多于周邊樓盤的客流。網(wǎng)上傳出的內(nèi)部通知印證了這一說法，保利瑯悅6月時高傭合作，預(yù)計到店7-12萬元/套。

　　不少問題樓盤選擇渠道

　　有樓盤賣一套房給9萬傭金

　　記者調(diào)查了解到，目前多數(shù)項目渠道傭金在2個點(diǎn)左右，高的3-4個點(diǎn)，極個別五六個點(diǎn)。

　　“為了達(dá)成好的銷售數(shù)據(jù)，有些樓盤首開就會選擇渠道。還有一些樓盤因銷售不佳，后續(xù)選擇渠道合作。更有一些問題樓盤不得不高傭金，靠渠道帶動銷售”。一業(yè)內(nèi)人士表示。

　　建發(fā)雍泉府4月入市，依靠與平臺合作，一直是工業(yè)北路熱門項目，每天有大批中介前來。“從5月到現(xiàn)在，門店和項目一直合作，一周去兩三次?！备浇持薪槿藛T坦言，開發(fā)商銷售壓力大，渠道帶客確實(shí)能給售樓處帶來成交。據(jù)悉建發(fā)雍泉府目前在售106、129、143、176平米三室四室，均價18000元。“7月帶看成交房源，21套以內(nèi)按照1.4%提費(fèi)用，21套以上按照2.1%提費(fèi)用”。

　　位于花園東路的海信君和，目前精裝現(xiàn)房在售，主要戶型有114平米和140平米三室、170平米和258平米四室、323平米五室，“114平米到店獎勵60000元，140平米到店獎勵67000元，170平米到店90000元”。

　　想在東部購房的田敏表示，前陣在中介推薦下看了花園東路隆和府，后來得知樓盤前身是曾爛尾三年的陽光城檀悅，破產(chǎn)重組后今年5月重新銷售，“中介只是說位置好，價格合適，交付有保證，關(guān)于樓盤如何爛尾如何復(fù)工，產(chǎn)權(quán)是否依舊凍結(jié)都沒提過。”

　　據(jù)了解，某平臺針對隆和府的傭金政策是，門店銷售21套以下按照1.8%提傭，銷售21-30套按照2.25%提傭，銷售30套及以上按照2.7%提傭。田敏表示，“在利益驅(qū)動下，中介向購房人推介這種樓盤，喪失中立性。”

　　銷售困難樓盤傭金一般超過3%

　　平臺會留取10%-20%的費(fèi)用

　　這些樓盤只是濟(jì)南平臺渠道銷售提傭的冰山一角。根據(jù)兩大主流平臺出具的7月濟(jì)南各樓盤傭金政策顯示，別墅、郊區(qū)盤、商業(yè)、寫字樓、公寓這些難銷售產(chǎn)品，普遍存在高傭金，給到店里或外部渠道在3%以上。

　　一位渠道負(fù)責(zé)人表示，“普通樓盤傭金點(diǎn)位不會很高，但是今年銷售難度高于去年，一些樓盤傭金相比去年已經(jīng)翻倍?！?/p>

　　記者調(diào)查了解到，郊區(qū)盤如長清圣豐御景灣最低按3.6%提傭，銷售好會跳傭到4.5%甚至高達(dá)4.95%；長清南益名悅常清，按3.6%提傭；槐蔭藍(lán)石大溪地，根據(jù)套數(shù)從2.7%到3.4%再到3.85%不等提傭。而另一平臺顯示，章丘華僑城純水岸按3.60%提傭；郭店榮盛華府，傭金從2.7%到3.6%到4.5%不等。

　　公寓商鋪寫字樓方面，某平臺顯示西客站地平甲第時代，公寓銷售按4%提傭，商鋪寫字樓按3.2%提傭；位于西客站的濟(jì)南遠(yuǎn)大購物廣場，毛坯公寓按4.5%提傭。

　　別墅項目提傭更高，齊河榮盛國際高爾夫溫泉小鎮(zhèn)，1到3套按3.6%提傭，4套及以上按4.5%提傭；章丘世茂國風(fēng)源墅，按5.6%到6.4%不等提傭；章丘山東健康映繡江南，別墅1套按2.7%提傭，2套及以上按3.6%提傭；章丘山東健康生態(tài)城，別墅按9萬每套提傭。

　　“這些銷售提傭數(shù)據(jù)，是平臺給到二手房門店或外部渠道的提成點(diǎn)位，而開發(fā)商給到平臺的銷售提點(diǎn)更高，平臺會根據(jù)情況，留取一定比例后給到銷售方。”據(jù)悉，某平臺一般會留取15%，特殊項目留取20%；另一平臺獨(dú)家項目扣20%，非獨(dú)家項目扣10%。

　　有樓盤銷售負(fù)責(zé)人表示，平臺對每個樓盤的政策不一樣，“濟(jì)南新房市場基本被幾大平臺壟斷，如果不使用他們帶客，看房人流很少，銷售可能很差，尤其是一些偏遠(yuǎn)樓盤，比如章丘、長清的項目，自然到訪非常少”。

　　渠道費(fèi)率管理沒有標(biāo)準(zhǔn)

　　房企需思考如何分配外渠與自渠

　　目前使用平臺渠道帶看推薦，銷售提點(diǎn)非常高，“近幾年濟(jì)南新房市場普遍不好，樓盤利潤微薄甚至賠本，平臺分銷帶看進(jìn)一步削減了利潤，開發(fā)商不得已而為之”。某房企營銷負(fù)責(zé)人表示。

　　針對目前濟(jì)南樓市在新房銷售上的傭金費(fèi)率問題，合富輝煌山東公司副總經(jīng)理、壹合產(chǎn)業(yè)研究院院長許傳明表示，傭金合作之所以愈演愈烈，主要是因?yàn)檫@種模式費(fèi)效比明確，“成本”在成交后產(chǎn)生并支付，降低了營銷推廣費(fèi)用的“不確定性”。

　　他同時指出，營銷資源過于向渠道傾斜，會造成房地產(chǎn)營銷體系失衡，以及房企營銷能力降低。而房企營銷能力降低，又加劇對渠道依賴，“開發(fā)商想擺脫依賴，需要多思考如何分配外部渠道與自有渠道，如何利用線上平臺增加曝光度、導(dǎo)客量，使各路渠道為我所用，達(dá)到配比效益最大化，完成銷售預(yù)期?！?/p>

　　濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛表示，渠道傭金合作有天然優(yōu)勢，是互聯(lián)網(wǎng)思維新模式的體現(xiàn)，新房業(yè)務(wù)逐漸成為中介機(jī)構(gòu)的重要收入來源，也解決了購房者痛點(diǎn)需求。他還表示，房企沒辦法把傭金做成優(yōu)惠直接給到購房者，“在市場持續(xù)高壓下，部分房企已經(jīng)釋放了最大讓利幅度，再盲目降價反而會破壞口碑，引起前期購房者不滿，因此更愿意給到渠道分銷來促成銷售?！?/p>

　　關(guān)于渠道費(fèi)率管理目前并無標(biāo)準(zhǔn)，也沒有主管部門對渠道費(fèi)率的高低進(jìn)行過規(guī)定。“從傭金費(fèi)率看，給1%、2%的傭金鼓勵中介帶看很正常。也會有部分中介為獲取高傭金，只說樓盤優(yōu)點(diǎn)，拼命說渠道費(fèi)低或不給渠道費(fèi)項目的缺點(diǎn)。但這不是主流，有契約精神才能長久?！崩顒偙硎?。

　　（齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn) 客戶端 劉萬新 慕鵬 濟(jì)南報道）