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　　萬和府和周邊多個(gè)新項(xiàng)目集中在建寧路沿線 新時(shí)報(bào)記者羅曉飛 攝

　　剛剛過去的7月，濟(jì)南市新建商品住宅網(wǎng)簽量近萬套，這已是今年連續(xù)第三個(gè)月住宅網(wǎng)簽量“9000+”，市場銷售進(jìn)一步企穩(wěn)。在全國一片調(diào)控收緊的聲音中，2020年濟(jì)南樓市下半程走勢(shì)如何?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濟(jì)南房價(jià)保持平穩(wěn)、調(diào)控力度不減，預(yù)計(jì)政策面會(huì)維持穩(wěn)定，下半年市場不會(huì)重現(xiàn)去年同期變冷的行情。

　　一公里路段4個(gè)盤扎堆

　　主城區(qū)市場挺熱鬧

　　8月3日上午，槐蔭區(qū)建寧路與南辛莊東路交叉口，經(jīng)十一路C1地塊建設(shè)項(xiàng)目工地已有多臺(tái)工程機(jī)械進(jìn)場。這里就是上半年濟(jì)南最熱土拍地塊，被新城控股摘得，樓面成交價(jià)約1.4萬元/平方米。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃批前公示，這里將建3棟住宅樓、252戶，戶型建筑面積從 118 平方米到 163 平方米，涵蓋剛需和改善客戶。而在這個(gè)項(xiàng)目周邊500米至1公里范圍內(nèi)，分布著萬和府、誠園、靜悅府三個(gè)樓盤，再向東1公里多還有今年初保利摘牌的五里牌坊項(xiàng)目。

　　之所以多個(gè)項(xiàng)目扎堆建寧路沿線，無非是周邊商業(yè)、交通、醫(yī)療等配套已十分成熟，加上棚改項(xiàng)目提升了城市環(huán)境，因此成為開發(fā)企業(yè)眼中的“香餑餑”。在剛開放不久的靜悅府營銷中心，置業(yè)顧問介紹說該小區(qū)規(guī)劃5棟樓、390余戶，建筑面積在126-187平方米，5號(hào)樓已封頂，4號(hào)樓則建設(shè)過半，預(yù)計(jì)9月前后首開，毛坯房價(jià)位在2萬至2.5萬元之間。經(jīng)十一路C1地塊南邊不遠(yuǎn)的綠城誠園展示中心，沙盤展示規(guī)劃建設(shè)7棟樓、350余戶，釋放的價(jià)位在2.3萬至2.5萬元之間，主打134平方米的四室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品，計(jì)劃年底清盤。相比之下，較早開盤的萬和府在售7號(hào)、12號(hào)樓價(jià)位在2.1萬至2.3萬元之間，在售戶型面積從110平方米至140平方米不等。除了保利和新城項(xiàng)目，萬和府在售產(chǎn)品和靜悅府、誠園待售產(chǎn)品價(jià)位未拉開區(qū)間，價(jià)位相近，主打的改善戶型競爭激烈。

　　二環(huán)內(nèi)主城區(qū)像建寧路沿線樓盤扎堆并不鮮見。在西北城區(qū)，借天橋區(qū)提升藥山片區(qū)紅利，去年下半年至今該區(qū)域供地頻頻。就在最近，萬科、中梁的新盤前后腳入市，目標(biāo)客群主要是地緣性剛需以及剛改客戶。在百年“修女樓”平移后，地塊上的明湖壹品苑進(jìn)入開發(fā)階段，主城區(qū)歷山路沿線又多了一家主打“大明湖畔”的新貴。而在該樓盤周邊則還有山大靜園、歷山永祥里、國熙臺(tái)等新老樓盤。

　　東部進(jìn)入“紅海市場”

　　有的樓盤擦著地價(jià)賣

　　主城區(qū)新樓盤著重布局地段，爭取區(qū)域內(nèi)改善型客群，東部多個(gè)片區(qū)樓盤則進(jìn)入一片“紅海市場”，經(jīng)歷著慘烈的價(jià)格戰(zhàn)，甚至擦著拿地樓面價(jià)賣房，可見壓力之大。

　　早在6月份，唐冶片區(qū)的保利和唐悅色項(xiàng)目因“11999元/平方米起”的宣傳引起關(guān)注。該項(xiàng)目地塊是在2017年8月4日土拍中以溢價(jià)率94%競得，這是當(dāng)時(shí)濟(jì)南“土地限價(jià)+競配建安置房面積”政策后的首次土拍，保利拿地樓面成交價(jià)9936元/平方米。記者前去探盤時(shí)了解到，當(dāng)時(shí)為沖年中業(yè)績拿出部分房源吸引客戶，事后又上調(diào)三四百元。饒是如此，總房款送車位、儲(chǔ)藏室，以單價(jià)1.35萬的房源來說，優(yōu)惠后單價(jià)相當(dāng)于1.23萬元，幾乎貼著成本價(jià)賣房。

　　拿地一時(shí)爽，賣房愁斷腸。經(jīng)十東路上的中鐵城，中鐵聯(lián)合體在2016年10月的土拍中，鏖戰(zhàn)314輪摘得該地塊，樓面成交價(jià)在13000元/平方米。今年6月底，中鐵城一批房源以10900元/平方米起推向市場，讓彩石章錦片區(qū)變得更加熱鬧了起來。

　　濟(jì)南東部一樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊先生告訴記者，東部樓盤密度高的區(qū)域庫存大，多個(gè)片區(qū)已進(jìn)入“紅海市場”，價(jià)格不斷探底�！皷|部剛需市場有文旅城、中新國際城、中新錦繡天地三個(gè)大盤壓著，客戶對(duì)比選擇的空間大，項(xiàng)目只能維持先出貨、回流現(xiàn)金，賠錢也要賣�！睏钕壬�說，沿其項(xiàng)目往東3-5公里的區(qū)域，不同剛需項(xiàng)目間的差價(jià)幾乎能省出一輛車錢。

　　二季度樓市成交企穩(wěn)

　　去化庫存仍有壓力

　　經(jīng)歷樓市“半年考”后，7月濟(jì)南市場接連有綠城明月風(fēng)荷、鑫都紫宸府、力高君逸府等新盤入市、老盤加推。據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，7月住宅網(wǎng)簽至少9678套，這個(gè)數(shù)據(jù)在傳統(tǒng)的樓市淡季顯示了開發(fā)企業(yè)以價(jià)跑量的特點(diǎn)。

　　濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)披露的月度數(shù)據(jù)顯示，2月、3月樓市受新冠肺炎疫情影響較大，自4月以后濟(jì)南市場逐步復(fù)蘇，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)、供應(yīng)面積穩(wěn)步提升，成交量逐步恢復(fù)正常。從二季度看，4月住宅網(wǎng)簽8237套，5月住宅網(wǎng)簽9644套，6月住宅網(wǎng)簽9174套。綜合1月至6月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，住宅銷售超過39000套，基本與去年同期持平，明顯高于2018年上半年的36000余套。

　　在數(shù)據(jù)說得過去的表象下，業(yè)內(nèi)人士指出仍有兩點(diǎn)值得關(guān)注：一是去化庫存仍有壓力，二是開發(fā)企業(yè)利潤攤薄了。數(shù)據(jù)顯示，4月批準(zhǔn)預(yù)售7978套(含住宅、公寓、別墅，下同)，供應(yīng)面積96.85萬平方米;5月批準(zhǔn)預(yù)售5871套，供應(yīng)面積75.2萬平方米;6月批準(zhǔn)預(yù)售9543套，供應(yīng)面積為上半年最高，達(dá)到125.55萬平方米。2020年1月份，濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了2019年度市場數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南樓市庫存住宅去化周期約15個(gè)月。據(jù)了解，2020年上半年這一數(shù)據(jù)仍維持在十幾個(gè)月的水平。

　　另一方面，傳統(tǒng)的淡季不淡是開發(fā)企業(yè)以價(jià)格換來的，一些樓盤擊穿“樓板價(jià)”、擦著成本價(jià)賣房即是最好的例子�！笆组_低價(jià)入市，后續(xù)加推就需要不斷加大分銷力度，對(duì)一些中小項(xiàng)目來說，在渠道銷售上投入的多，就會(huì)影響利潤�！鄙鲜鲰�(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊先生說。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為

　　濟(jì)南下半年不會(huì)重現(xiàn)變“冷”行情

　　去年的“7·30會(huì)議”用“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”給房地產(chǎn)市場定調(diào)，2019年下半年樓市調(diào)頭向下。今年“7·24房地產(chǎn)座談會(huì)”用“時(shí)刻緊繃房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”釋放了調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的信號(hào)，會(huì)給下半年樓市帶來什么影響?

　　7月以來，已有包括東莞、杭州、深圳、寧波、南京在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)樓市加碼調(diào)控，掀起了對(duì)全國新一輪調(diào)控政策收緊的預(yù)期。在此背景下，濟(jì)南跟不跟進(jìn)成為市場的關(guān)切�！澳壳翱床粫�(huì)，現(xiàn)在的政策是對(duì)市場過熱的城市冒頭就打!”山東合富輝煌研究院高級(jí)分析師許傳明分析說，“冒頭”是指房價(jià)上漲、調(diào)控政策放松兩個(gè)方面，濟(jì)南市場并沒有這倆苗頭，后期政策還是會(huì)維持穩(wěn)定。他還認(rèn)為，從7月31日會(huì)議看，“六穩(wěn)”“六�！蹦囊粭l都大過樓市，樓市只要明確既有調(diào)控目標(biāo)不改、政策方向不變、力度不減就可以。

　　從市場“體感”來看，濟(jì)南大小樓盤比拼“人才團(tuán)購優(yōu)惠”“企業(yè)團(tuán)購”“認(rèn)籌送家電”等各種營銷，鉚足了勁賣房子�！皾�(jì)南二季度市場銷量很不錯(cuò)，按照這個(gè)慣性不會(huì)突然冷下來的�！睗�(jì)南一研究房地產(chǎn)市場的人士表示，開發(fā)企業(yè)為了消化高價(jià)地，不得不保持規(guī)模，下半年還是會(huì)促銷走量。

　　上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊先生表達(dá)了對(duì)下半年市場謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)：“對(duì)9月、10月的旺季市場不是很樂觀，能持平就不錯(cuò)�！彼�表示，市場多數(shù)樓盤在以價(jià)換量的情形下想提價(jià)很難，但整體會(huì)以平穩(wěn)為主，不會(huì)重現(xiàn)去年下半年的情況。