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大眾網(wǎng)·海報新聞記者 張穩(wěn) 呂樂 濟南報道
在二手房交易過程中，“解抵押”問題一直是困擾買賣雙方的難題。近段時間以來，多地紛紛推廣實施二手房“帶押過戶”，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)已有100多個地市落地試點該模式。3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會發(fā)布通知，將在全國范圍內(nèi)全面部署不動產(chǎn)“帶押過戶”，以降低制度性交易成本。
無須提前還貸，無須墊付資金
其實，早在去年八月份，濟南便率先在國內(nèi)推出了“帶押過戶”的新模式。
所謂“帶押過戶”，是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
2022年8月17日，濟南召開新聞發(fā)布會，推出二手房“帶押過戶”登記新模式。發(fā)布會當(dāng)天，就有二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)成功辦理，而在此前，在該模式的優(yōu)化過程中，濟南已經(jīng)在北京銀行、建設(shè)銀行、工商銀行辦理了17戶二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。
“確實非常便利啊，本來以為得辦一個月的業(yè)務(wù)，這兩三天的時間就弄完了?！鞭k理二手房登記的韓先生深有感觸。
濟南二手房交易“帶押過戶”流程
那么，在二手房交易過程中，貸款購買有抵押的房子，過去的辦理流程是什么樣的，兩者相比主要有哪些區(qū)別呢？
記者了解到，在傳統(tǒng)模式下的二手房交易，沒有一家銀行愿意在無法保障資金安全的情況下承擔(dān)“帶押過戶”后賣方不及時還款的風(fēng)險。然而，賣方抵押解除、二手房過戶、買方抵押設(shè)立三個登記環(huán)節(jié)，在二手房交易過程中缺一不可，且先后順序分明。買賣雙方要過戶就必須要先行解除原貸款銀行的抵押，這是銀行保障自身的“安全鎖”，但這也成為二手房在市場流通的絆腳石。
“在原來傳統(tǒng)的模式下，帶著抵押的房產(chǎn)要上市交易是相當(dāng)麻煩的，要先解除抵押歸還貸款再過戶?！睗鲜胁粍赢a(chǎn)登記中心申請受理部副部長張春霞告訴記者，而二手房“帶押過戶”登記新模式，打破了原來的常規(guī)做法，把解除抵押放在了最后環(huán)節(jié)。
傳統(tǒng)模式要求先解押才能過戶，解押就必須要還款，不還款就不可能解押，也就無法辦理過戶；而買方如果需要貸款購房，就必須先辦理過戶和抵押，銀行才能放款。在這種情況下，賣方想要用買方的錢還貸是不可能的，就必須籌措過橋資金，因此額外增加了一大筆支出，尤其是遇到買方貸款遲遲下不來的情況，長期占用過橋資金，成本也在大幅增加。而“帶押過戶”的模式，就是使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，不必籌措過橋資金，降低交易成本。
“先辦理過戶和放貸，等所有的手續(xù)都辦完了，最后再解除抵押，雖然我們看到只是一個環(huán)節(jié)小小的調(diào)整，但其實這個調(diào)整大大降低了交易成本，同時全面化解了交易風(fēng)險?！?張春霞告訴記者。
同時，傳統(tǒng)模式下，買方銀行是先審批，后過戶登記后才放款。在這個過程中，如果買方在征信及貸款登記資料的準(zhǔn)備上出現(xiàn)什么問題，一旦無法辦理抵押登記，買方就要通過其他方式來籌措大量資金支付給賣方。同時，因為房子是先完成過戶的，在這個過程中，賣方承擔(dān)的風(fēng)險是巨大的，有可能房財兩空。過去經(jīng)常有這樣的案例，買賣雙方都承擔(dān)著很大的壓力，有些交易也會因為存在這樣的風(fēng)險而取消。
濟南八個月累計辦理3008筆業(yè)務(wù)：交易時長壓縮到兩天，資金成本降了上萬元
“我們對流程進行了重塑，把賣方解除抵押的環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)交易的第一步調(diào)整到最后一步，形成了‘帶押過戶’的模式，賣方無需先自籌大額的過橋資金進行還款，有效地化解提前還款解押帶來的高成本問題；買方也不用先行墊付房款給賣方用于還款，真正避免了原來有可能會出現(xiàn)的‘錢房兩空’的風(fēng)險?！睆埓合几嬖V記者。
在濟南推出的“帶押過戶”新流程里，還引入了公證“提存賬戶”的環(huán)節(jié)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。通過“提存賬戶”模式下的“帶押過戶”，可以實現(xiàn)“零風(fēng)險”。
張春霞告訴記者，通過流程的調(diào)整，“帶押過戶”模式將原來15天的交易時長壓縮到了平均兩個工作日即可完成，相對于原來傳統(tǒng)的流程辦理時限壓縮了86%?，F(xiàn)在已經(jīng)有建行、工行、北京銀行等26家銀行都調(diào)整了內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程，可以深度參與濟南市二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時實現(xiàn)了商貸、公積金貸款和組合貸款均可以辦理，不管是在同一銀行內(nèi)部或者是跨銀行之間都沒有障礙。
“截止到2023年3月底，累計辦理了3008筆業(yè)務(wù)，總交易金額達到58.81億元。經(jīng)過測算，原來每筆業(yè)務(wù)的平均資金成本差不多在1.2萬元，現(xiàn)在降到了千元以下，為買賣雙方節(jié)省了大量的交易成本?！睆埓合颊f，“帶押過戶”模式，不僅縮短了交易時間，降低了交易成本，還避免了交易風(fēng)險，讓買賣雙方都更安心。
截止到2023年3月底，濟南累計辦理了3008筆“帶押過戶”業(yè)務(wù)，總交易金額達到58.81億元
在濟南干了11年房產(chǎn)中介的孫先生對此也是深有感觸。他告訴記者，“帶押過戶”對于二手房交易是一個特別利好的政策，因為在二手房交易過程中，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主沒錢去“解押”、客戶也沒錢去“解押”的情況，往往就會導(dǎo)致一筆本該達成的交易流產(chǎn)?！拔宜撠?zé)的區(qū)域，在有貸款的二手房交易中，采用‘帶押過戶’模式的大約占了兩三成?！?/p>
濟南房產(chǎn)網(wǎng)大客戶事業(yè)部總經(jīng)理柳廉恒告訴記者，“帶押過戶”模式，縮短了二手房成交的周期，增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低了二手房在市場上的流通成本，盤活了二手房市場，加快換房需求的釋放，從而產(chǎn)生良性循環(huán)，為市場注入一定的活力。“目前市面上成交的有抵押的二手房交易，采用‘帶押過戶’的大約能占到40%?！?/p>
柳廉恒告訴記者，“帶押過戶”這種模式，尤其對于改善性住房市場有很好的促進作用?！靶路康慕灰祝绕涫歉纳菩宰》康慕灰字?，很大一部分人需要把手里的存量房賣掉以后再進行新房的置換。原來的時候，需要房主自己去解押，解押的過程就會有時間成本和金錢成本，而‘帶押過戶’模式則會讓部分改善性二手房源有了上市意愿?！?/p>
春節(jié)以來，濟南二手房市場開始回暖。3月16日，2023年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況出爐，濟南二手房價格結(jié)束17連降。那么，濟南二手房市場近段時間的復(fù)蘇，和“帶押過戶”模式的實行有無關(guān)系呢？
對此，柳廉恒告訴記者，“帶押過戶”這種模式，對于近來濟南二手房交易市場的回暖，雖然不會起到?jīng)Q定性作用，但確實有著非常積極的促進作用。
據(jù)了解，目前全國有十余個省份的100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
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