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責(zé)任編輯：葛思琦
近期，濟(jì)南不少購房者反映，二手房放貸周期拉長，房子不好賣了。目前，濟(jì)南二手房市場(chǎng)是何情況?8月25日，記者探訪了濟(jì)南多家二手房中介門店發(fā)現(xiàn)，二手房交易量二季度開始明顯下降，不少中介人員開始離職。
掛了5個(gè)月降價(jià)10萬才賣出
收到全款還得等4個(gè)月
近日，家住陽光新路的劉女士向記者反映，自家的房子在中介處掛了4個(gè)多月都沒能成交，無奈只好降價(jià)出售?？沙山缓螅殖霈F(xiàn)銀行遲遲不放貸的情況?！拔以鞠胭u掉現(xiàn)在的房子，用來置換新房。”劉女士說，她的房子雖是2005年交付的，但是重新精裝過，且是周邊片區(qū)較少的11層洋房產(chǎn)品，原本以為很好出手。
“我是今年2月份開始通過中介出售，掛牌價(jià)245萬元，車位20萬元?！眲⑴空f，掛牌后就一直有人看房，尤其是三四月份，幾乎每天都有人來看房，周末更多，最多一天內(nèi)有6組購房者來看房。當(dāng)時(shí)很多人看上，但在出價(jià)時(shí)，卻把價(jià)格壓得特別低?！斑M(jìn)入五六月份后，看房人越來越少?！眲⑴空f，當(dāng)時(shí)中介告訴我，如果著急用錢，盡可能通過降價(jià)來換成交，銀行貸款開始收緊，二手房貸款難。
“當(dāng)時(shí)看到其他賣房業(yè)主通過降價(jià)來促成交易，我也逐步降低售價(jià)?！睆?月份245萬元降到240萬元，7月份又降為235萬元，最終以235萬元成交，低于心理預(yù)期10萬元?！氨疽詾槟玫竭@筆錢就可以置換新房了，結(jié)果買家又碰上了貸款難的情況，近兩個(gè)月，銀行遲遲未放貸，看好的新房暫時(shí)也無法購買?！焙笃冢薪楦嬖V劉女士，因?yàn)楝F(xiàn)在貸款申請(qǐng)周期變長，她11月份才能獲得全款。
有門店8月份還沒開張
人員走了一半多
8月25日上午10時(shí)，齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者以購房者的身份來到花園路附近的一家二手房門店，一個(gè)小時(shí)內(nèi)，店內(nèi)并無購房者前來看房。交談中，工作人員張強(qiáng)(化名)告訴記者，買二手房人少的情況已經(jīng)有一兩個(gè)月了。
8月25日，記者在濟(jì)南東部一家房產(chǎn)中介門店看到，店內(nèi)有兩名工作人員正等待購房者上門咨詢。
“今年三四月份，來看房的人還很多，店內(nèi)每天能接待四五組客人，每月能成交8—10套?！睆垙?qiáng)說，今年初，隨著樓市行情回溫，二手房價(jià)格也有所上漲。但從7月份開始，來看二手房的客戶逐漸減少?！拔覀冮T店每天只有一兩組客人來看房，而且整個(gè)成交周期變長，每月成交量減少近三分之二。”張強(qiáng)說。
隨后，記者又來到堤口路的一家二手房中介門店，置業(yè)顧問孫杰(化名)介紹，附近房源基本為2000年左右的房源，房齡相對(duì)較久?！敖鼉蓚€(gè)月成交量明顯減少，每月二手房能開兩單就已不錯(cuò)?！睂O杰表示，三四月份，店里每月能賣五六套房子，進(jìn)入5月份后，帶看量和成交量明顯減少。8月份到現(xiàn)在，1套房也沒賣出去。
記者查詢貝殼網(wǎng)2—7月份濟(jì)南市二手房帶看數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南3月份帶看人次達(dá)到頂峰，共94869人次;接下來，4—7月帶看人數(shù)逐步減少。7月份，帶看人次下降到60119人次，較3月份減少3萬余次人次。
因?yàn)槌山涣繙p少，店內(nèi)員工無法拿到提成，流失嚴(yán)重?！拔覀兊甑闹脴I(yè)顧問原本是10人，這幾個(gè)月，多名員工相繼離職，目前老員工只剩下4人。”張強(qiáng)說，為了留住員工，吸納新員工，公司降低了入職門檻，增加底薪。“之前對(duì)置業(yè)顧問的招聘要求是，大專及以上學(xué)歷，有相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的應(yīng)聘者可以降低學(xué)歷要求，或?qū)W歷達(dá)標(biāo)但無相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，公司也可以進(jìn)行培訓(xùn)?！惫べY從底薪3500元上漲到4500元，減少無單可開的置業(yè)顧問離職情況的發(fā)生。
數(shù)據(jù)來源:貝殼找房
根據(jù)貝殼找房二手房成交數(shù)據(jù)，濟(jì)南二手房成交量在3月份達(dá)到頂峰，成交套數(shù)在1900套左右。接下來，4—7月成交套數(shù)明顯下滑。其中，4月份成交套數(shù)約1400套，5月份成交套數(shù)約1300套，6月份成交套數(shù)約1100套，7月份約900套。截至8月26日，成交套數(shù)減少至約600套，較3月份成交套數(shù)減少約1300套。
二手房交易市場(chǎng)遇冷
但價(jià)格比較平穩(wěn)
雖然二手房市場(chǎng)明顯遇冷，但房價(jià)下降并不明顯。張強(qiáng)介紹，“以我們門店周邊的花園小鎮(zhèn)、萬科城、保利華庭等小區(qū)為例，這幾個(gè)小區(qū)一季度平均房價(jià)上漲1000元左右，目前總體還是維持了這個(gè)價(jià)錢。”他表示，雖然七八月份成交量減少，但房價(jià)浮動(dòng)并不大?！胺恐鱾儝炫茣r(shí)也會(huì)考慮市場(chǎng)行情，目前多數(shù)還在觀望。”
“賣家會(huì)參考新房市場(chǎng)，不愿意降價(jià)?！睂O杰說，今年上半年濟(jì)南樓市回溫，房價(jià)整體呈上漲趨勢(shì)，二手房也隨之上漲。雖然二手房成交難，但大多數(shù)房源價(jià)格還是維持在之前上漲后的價(jià)格?！半m然成交時(shí)價(jià)格有浮動(dòng)，但買賣雙方的正常講價(jià)帶來的降價(jià)，幅度不會(huì)特別大，屬于正常情況，僅有極少數(shù)著急用錢的業(yè)主會(huì)有較大幅度降價(jià)?！睂O杰說，二手房是個(gè)人房源，房價(jià)雖然受市場(chǎng)影響，但更受業(yè)主個(gè)人賣房意愿影響。
業(yè)內(nèi)人士透露，濟(jì)南此前二手房從掛牌到成交的周期在兩個(gè)半月到3個(gè)月之間，但是目前的情況下，有的二手房成交周期已長達(dá)半年，直接將交易周期拉長兩個(gè)月。
據(jù)8月16日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，濟(jì)南7月份二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲0.2%，已連續(xù)五個(gè)月上漲。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南二手房成交均價(jià)格1—8月在1.6萬—1.7萬元/平方米之間小幅波動(dòng)，總體價(jià)格仍保持平穩(wěn)。
多家銀行不接二手房業(yè)務(wù)
貸款難成交易“攔路虎”
業(yè)內(nèi)人士表示，二手房市場(chǎng)的成交主要受銀行限貸影響。貝殼找房相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在由于各個(gè)銀行貸款額度有限，出現(xiàn)了購買二手房貸款難的情況，影響二手房交易?！笆芷溆绊?，從今年5月份開始，二手房交易量一直下行，但房價(jià)波動(dòng)并不明顯?！?/p>
采訪中記者了解到，二手房貸款難影響了很大一部分二手房成交，尤其是房齡較久的老房子?！?月份之前貸款，7—14天就可完成房貸審批，等待2個(gè)月左右便能放貸。但現(xiàn)在房貸周期直接拉長到3-6個(gè)月?！痹摌I(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在銀行對(duì)二手房房源年限、貸款人工資流水等標(biāo)準(zhǔn)都有提高?！耙詫W(xué)區(qū)房為例，即使有一定的教育屬性，但因房齡較久，依舊很難貸款?！贝送?，通常銀行流水達(dá)到總還款金額的兩倍才能申請(qǐng)貸款。以往貸款如果達(dá)不到兩倍標(biāo)準(zhǔn)，差額較小，銀行也會(huì)審批通過。但現(xiàn)在銀行不允許貸款有差額，流水必須高于兩倍還款額。
同時(shí)，貸款利率增加也影響了二手房交易，該業(yè)內(nèi)人士表示，5—6月份，二手房首套房貸款利率在5.3%左右，二套房5.5%左右，現(xiàn)在首套房漲到5.6%，二套房達(dá)5.9%。
隨后，記者以購房者身份咨詢了多家銀行信貸部門，發(fā)現(xiàn)部分銀行已停止二手房貸款業(yè)務(wù)。未停止二手房貸業(yè)務(wù)的銀行，也表示審批時(shí)間不確定，需要排隊(duì)。
記者在經(jīng)十路附近一家青島銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，該行已很久不做二手房貸款業(yè)務(wù)，而新房利率也逐漸升高?！澳壳?，新房三季度貸款利率從5.25%上升到5.35%，且放貸時(shí)間還不確定?！痹撔泄ぷ魅藛T介紹，總行從7月中旬開始控制貸款額度，1-2周的時(shí)間會(huì)批一部分額度用來放款?！邦~度用完，就要等下一輪額度才能放貸?！痹摴ぷ魅藛T介紹。
同青島銀行一樣，興業(yè)銀行、恒豐銀行等股份制商業(yè)銀行，也基本暫停二手房貸款?！半m然公司沒有明確表示停貸，但審批時(shí)間不確定，且沒有額度，很難放貸。”興業(yè)銀行借貸部門工作人員介紹，即便銀行金額流水大，信用良好，有穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)客戶，申請(qǐng)貸款依然是難題。“主要是額度有限，貸款人多，只能等著?！背煞葜粕虡I(yè)銀行外，部分國有銀行也出現(xiàn)停貸。中國銀行相關(guān)工作人員表示，二手房貸款已基本不做。工商銀行工作人員表示，不是不向二手房貸款，而是需要長時(shí)間審核資質(zhì)。除對(duì)貸款人常規(guī)的銀行流水、個(gè)人信用等審核，現(xiàn)在對(duì)二手房貸款人首付款的來源審核嚴(yán)格，首付款必須全部來自工資收入、存款、基金等財(cái)產(chǎn)，避免出現(xiàn)貸款人借貸籌齊首付的情況。
二手房置換新房延后房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下半年效果更明顯
合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理許傳明說，受調(diào)控影響，銀行在房地產(chǎn)貸款設(shè)置上限。目前，銀行額度都不多，有額度的優(yōu)先滿足新房貸款，而額度較少的銀行，新房貸款都需要排隊(duì)等待。
據(jù)了解，2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。從銀行角度對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)貸款和企業(yè)房地產(chǎn)貸款的比例進(jìn)行限制，其中，大型銀行個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%，中型銀行占比上限為20%。
“從北京、上海、深圳等一線城市二手房市場(chǎng)來看，二手房市場(chǎng)有很強(qiáng)的潛力?！痹S傳明說，當(dāng)城市發(fā)展到一定階段，土地是稀缺資源，沒有土地去建設(shè)新房的二手房將成為樓市的主要供應(yīng)。但現(xiàn)階段，濟(jì)南、青島等地，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以新房為主，二手房市場(chǎng)占有率低，僅占市場(chǎng)的30%左右。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濟(jì)南二手房成交量下降后，在一定程度上也會(huì)延后部分新房置換需求，讓回溫明顯的改善樓盤市場(chǎng)更平穩(wěn)。
“目前來看，對(duì)二手房限貸、停貸的現(xiàn)象應(yīng)該在今年全年延續(xù)?！痹S傳明說。二手房市場(chǎng)的成交總規(guī)模應(yīng)該會(huì)受到限制，甚至出現(xiàn)成交難的情況。導(dǎo)致一些通過賣房改善的購房者“進(jìn)退兩難”?！暗?，這也是對(duì)房價(jià)抬頭的一種抑制性手段?！痹S傳明說。
“短時(shí)間內(nèi)房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)?！睗?jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長李剛表示，二手房買賣是個(gè)人對(duì)個(gè)人的交易行為，受雙方心理預(yù)期因素影響大，因此二手房價(jià)格波動(dòng)的周期會(huì)較長。國家堅(jiān)持“房住不炒”的定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，金融政策也處于逐步收緊狀態(tài)?！敖酉聛恚康禺a(chǎn)調(diào)控會(huì)有明顯成效。”
